全国政协委员、中国证监会主席助理朱从玖3月9日在回答本报记者提出的“ipo重启的市场条件有哪些”时表示，“判断市场信心、发行人发行意愿和投资者投资意愿，是ipo重启的三大要素”。
　　对于此前中国证监会主席尚福林提到的ipo重启的另一条件——新股发行体制改革，朱从玖明确表示，目前正在进行的改革思路是：股票定价进一步市场化、强化买方的约束力和保护小投资者的利益。
　　朱从玖还说，新股发行体制改革和创业板的推出“关系不大，至于谁先谁后并不是特别重要的事情，都可以。”ipo重启三市场条件朱从玖说，温家宝总理政府工作报告里面用了很长的篇幅，讲对中国经济的信心有八个“来自”，说得非常到位，而且确实有助于树立信心，对资本市场发展也要有这样的考虑。
　　“这样考虑的主要原因，必须把短期的困难和长期的前景结合起来，这是我们真正信心的源泉，但是结合是有难度的，所以首先对市场信心要有研判。”朱从玖指出。
　　本报记者获得的信息显示，监管部门考虑的“市场信心”，主要受目前全球金融危机的影响。普遍观点认为，金融危机是否见底还未可知，其对实体经济的影响程度也不好确定，因此对资本市场的信心也就存在较大的不确定性。
　　此外，朱从玖表示，除了市场信心，还要考虑发行人、上市公司和投资人的意愿，即发行人是不是希望发股票、希望上市，投资人是不是希望在不同时期可以买到更有价值的股票。
　　“在市场行情不好、发行市盈率过低的情况下，有些企业的股票发行意愿会减弱。”一位投行人士对本报记者说。
　　对于市场对监管部门行政控制发行节奏的质疑，朱从玖说，市场是一个制衡的机制，市场各方的意见经常会发生冲突，是因为存在利益差异的。理想的状态是交给市场决定，监管部门会不断地朝着这个方向努力。
在朱从玖看来，这次国际金融危机可以观察到，市场并不总是有效的，会有一些非常特殊的情况出现，比如这次金融危机的出现，市场的力量，包括最重要金融市场机构都显得比较苍白，对局势的判断也很茫然，这时候政府有责任对秩序进行一定的维持，需要在市场和政府的作用之间找到平衡点。
　　发行体制改革三思路对于市场普遍关注的新股发行体制改革进程，朱从玖表示，目前综合各方面意见，已经形成了改革的基本思路。
　　第一方面是股票定价要进一步市场化。
　　实际上，在以往发行体制改进和完善中，已经建立了市场化的机制，如询价制、保荐制等等。但在实践中仍存在“报高价而不申购”、发行价明显偏高等不合理现象。
　　“进一步的市场定价机制，会对发行人、投资人、承销商产生很严厉的约束。”朱从玖说，比如对发行人来讲，如果期望价格很高，那就有可能发不出去；对投资人来讲，如果给的价格不合适，那就不一定可以买得到股票；而对承销商来讲，如果不能很好沟通发行人和投资人的意见，很可能生意就做不成。
　　本报记者获得的信息显示，在申购环节，改革后的制度将促使报价人对报价负责任，以加大在报价环节约束的力量，杜绝乱报价。
　　朱从玖表示，定价进一步市场化指向也是要让市场主体真正担负起责任，形成市场主体之间的博弈。
　　而对于一直存在的窗口指导，也在监管部门的改革范畴之内，即弱化行政约束，向更加市场化的方向迈进。
第二个改革方向是要强化买方的约束力。
　　在朱看来，买方约束力的强弱从许多方面决定市场运行的质量，买方如果有很强约束力，就会使发行人更加慎重，同时可以抑制市场上一些恶劣的行为和现象，比如上市公司圈钱、发行价格过高等。
　　“买方约束力表现在买方以一个什么样的价格来接受上市公司发行的股票，如果说买方不接受发行人或承销商给定的价格，只有两个选择，或者降低发行价格，或者停止发行。”朱从玖说，定价的进一步市场化，事实上是需要有比较强的买方约束力匹配，买方的约束力对发行市场会是有效的制衡。
　　此外，新股发行体制改革的第三个思路是，在风险明晰的情况下兼顾各方利益，尤其是小投资人的利益。
　　朱所称的“风险明晰”的逻辑链条是：从国际经验看，股票上市后跌破发行价的例子很多，即并非新股不败；在我国小投资者参与一级市场的意愿很强烈；同时长期来看，新股的发行价格一般都会低于二级市场的价格，即新股发行时盈利的可能性较大。
　　“我们在前提清楚的情况下，如果小投资人、非机构投资人仍然有很强烈的参与发行市场的意愿，我们应当重视小投资人的意愿，兼顾市场参与各方的利益。”朱从玖说。
　　他同时表示，在上述改革思路下，具体的发行体制改革方案正在酝酿中。
　　本报记者获得的信息显示，发行审核委员会制度的完善、发行部初审工作等已列入具体的改革方案之中。

　　地产龙头万科3月10日发布的年度业绩受到市场高度关注。作为房地产行业是否有信心的风向标，万科对于地产市场的未来有何看法，其信心何在？万科总裁郁亮在3月9日接受中国证券报记者专访时表示，虽然调整还没结束，但政策的稳定让开发商心里感到踏实，由于明确了政策与市场的“边界”，相信未来的发展会更稳定。

　　调整还没有结束
　　中国证券报记者：近两个月房地产市场成交量超预期回升，是否意味着市场已触底回升？
　　郁亮：万科认为决定中国房地产行业长期前景的深层因素，并未发生任何根本性的转变。但万科一直坚持“应对重于预测”的原则，现在给短期市场下结论很困难，如果说一定要下个结论，我们认为调整还没结束。
　　我想解释一下，为什么珠三角区域城市的房地产市场普遍都还不错。实际上，并不是全国所有的城市都出现了成交量大幅回升的特征。
　　以深圳为例。深圳这两个月成交活跃，主要有几个因素：第一个因素是珠三角的调整最早，从2007年10月开始，以万科为代表的企业率先调整至今，已经一年多了，房市价格基本调整到位。“调整基本到位”的依据，就要看价格是否回到暴涨前的水平。目前深圳的房价每平方米大约在11000-12000元左右，基本上是暴涨前的价格水平。第二个因素是国家出台了很多对消费者有利的宏观调控政策，主要是降息，多次降息使得部分购买者每月按揭负担下降了20%-30%，这是非常难得的利好。第三个因素是深圳2005-2006年每年的一二手房成交面积为1500万平方米，2007年因价格太高降至900万平方米，2008年只有600多万平方米，实际上这两年大约每年几百万平方米的真实需求被压抑、推迟了;经过一年多的等待，借助于上述利好，借助于发展商主动调整价格，深圳无论一手房还是二手房都表现得比较活跃，有恢复性增长的味道。
　　为什么说调整还没有结束呢？这种势头能否持续下去，我们还不能下这个结论。首先，毕竟房地产行业跟宏观经济表现有很密切的关系，宏观经济接下来会如何走，温总理已经说会很艰难，今年的困难很大，这对我们行业也会有很大的影响。其次，并不是所有的城市都像深圳进入了底部区域，不同城市有不同的表现。再次，即使有些城市像深圳那样处于底部区域，但需要多长时间才会往上走又是一个新问题，它有可能相持很长时间。因此，对于未来的市场趋势，我们总的结论是不确定，但宏观政策还是有效果的。

　　“政策的归政策，市场的归市场”
　　中国证券报记者：温总理在政府工作报告中提到要促进房地产市场稳定健康发展，您如何看待报告关于房地产市场的表述？
　　郁亮：我们看到温总理在“两会”期间对于房地产市场和行业用了“稳定”这个词，这让我们心里很踏实。因为房地产投资是长周期投资，现在的投资决定了未来3-5年的结果，所以发展商最需要稳定政策，最需要明确我们的“边界”在哪里？这个“边界”就是温总理在报告中提出来的“大力发展保障用房，稳定商品房市场”，这就让我们感到吃了定心丸。
　　“政策的归政策，市场的归市场”：社会低收入人群的住房问题以政府力量为主去解决，当然，包括万科在内的发展商也会在政府的组织下积极参与保障住房的建设;发展商主要负责商品房市场这一块。两者的边界已经划清楚了，这是对我们行业有着巨大影响的一件事情。
　　可以看到，经济政策目标越来越务实，越来越把政策跟市场界限划得更清晰，照顾到真正需要照顾的人群。政策经过这么多年的摸索与探讨，已经走到比较正确的方向上。
　　另一方面，政策也会趋于稳定，以前的政策效果也会更充分显现出来，从而能够对未来的谋划与发展有充分的判断。我相信房地产市场未来的发展会更稳定，但同时也需要一点时间。
现金流“量入为出” 存货“量出为入”
　　中国证券报记者：就万科而言，在区域发展策略上有何考虑？对于“去存货化”，您对万科及整个行业的存货情况有何认识？
　　郁亮：去年珠三角地区房地产市场调整力度最大，压力最大，然而我们50%的业绩仍来自于珠三角，其中深圳、佛山的市场占有率排名第一，广州第四、东莞第二。珠三角的地位非常牢固，也表明万科的根基很稳固。
　　从长远看，我们希望珠三角、长三角和环渤海地区三者比翼齐飞，做出同样的贡献。对于今年的项目发展，万科遵循“精挑细选，把握机会”的原则，希望未来能够选择那些已经进入底部区域的城市进行投资。我们不会等到最低点再进行投资，我们也不会去预测底在哪里。如果可以进行选择的话，我们希望在主要城市，即那些平常土地储备难以获得的城市，比如北京、上海、广州、深圳等地，能够进行一些投资。如果股东能够接受，我们也觉得能给股东带来利益，并且资本市场配合的话，我们会谨慎考虑进行一次股权融资的安排。我们也一直注重其他融资手段和工具的运用与挖掘，只要有合适的方式和合适的条件，我们都会尝试。
　　在过去一年，我们强调经营的安全性：一是现金流的安全性，现金“量入为出”，200亿现金拿在手里，等待机会，保证安全性;二是在存货上“量出为入”，卖出多少才能够允许新开工多少。
　　万科在“去库存化”方面做得很出色。我举一个例子，我们各地公司每年大年三十和初一都要卖房子，今年只有一个城市除外，就是东莞，它基本上没有什么库存。去年在东莞能把房子卖得没什么库存是很不容易的。东莞有个2007年的地王项目，现在也已经保本甚至微利了。
　　对于库存，我们主要看存销比和批售比。现在珠三角地区大约是7-10个月的水平，比较正常，如果少于5个月也会不正常，容易导致供不应求。但整个行业的存量还是比较可观的，因为在过去相当长时间里，房地产行业对存量的消化是不充分的，需要开发商作主动的价格安排。现在政府已经安排了优惠政策，比如说按揭政策、降息等等，发展商应该调整配合好，才能形成健康的市场，没有成交量的市场一定不是健康的市场。

    补“心智”换“衣服”
　　中国证券报记者：万科去年跑赢了大市，您对于万科去年的经营情况有何评价？对今后的发展有何考虑？
　　郁亮：尽管我们跑赢大市，基本任务完成了，但2008年业绩下降，我们管理层是有责任的，为此我们中高级管理层几十人放弃了8400万的年终奖金，要跟股东共渡时艰。
　　究其原因，主要还是前几年形成的牛市思维和牛市行为。基于牛市思维和牛市行为，往往会导致把市场做偏，去做高端、做大户型，定位错了，导致我们去年花了很大力量去调产品结构，以使我们卖的产品能够跟市场的刚性需求、自住性需求相匹配，改得很辛苦。其次，做高端不仅导致货不对路，还把成本做高了。再次就是把市场送出的礼物作成自己的能力了，并导致这些年公司管理层级、管理人员数量多了，在市场出现变化的时候，这些问题都暴露出来了。所以，王石董事长说这次调控来得很及时，在现有企业规模下给我们一记警钟，给我们提醒。
　　我们预计2009年万科毛利率会有所下降。毛利率和盈利不乐观，怎么办？万科只能是寻求转型，由“规模速度型”转向“质量效益型”。
　　从大的宏观环境来说，我们预测未来5-10年房地产市场会有一个平稳发展态势，政策不会允许房市再出现脱缰野马般的发展，加上政府会着力打造保障性住房体系，老百姓的心态不会恐慌着急，所以市场会更加平稳发展。如果万科的发展仍继续追求规模和速度，就有失偏颇了。再从内部来看，万科以前追求速度和规模所带来的粗放增长问题很多，也就是牛市思维牛市行为所表现出来的几个问题，这些问题如果不解决，以后的发展就会难以为继，所以我们必然要转到质量和效益上。
　　我们说的“质量”不仅是工程质量，其实也是指我们的经营质量，我们要借助于目前非常难得的机会，把经营平台再理一理。
　　万科达到500亿规模已有两年，从100亿到200亿再到500亿，这个阶段有很多课需要去补。补什么？一是补我们的“心智”，作为一个“成年人”，你的心智要成熟。万科从100亿跳到500亿，心智并没有迅速成熟，速度与规模的快速扩张让我们没有时间去历练心智，我们光长了个子，需要培养成熟的心智。二是换“衣服”，不能再穿童装了，要穿成年人该穿的衣服。这里指的是万科的管理水平、管理平台。把握一家500亿规模的公司毕竟不容易，包括华为、海尔、联想都在400亿规模附近徘徊了好几年，经过几年整顿之后才向上发展的，我们大概也到了这个节骨眼上，正好借这个机会调整一下，我们也要换件“衣服”穿。
 

    昨天，北京21家房产商联合推出26个项目累计20万平方米、2300余套优惠商品房，房源覆盖东城、宣武、朝阳等10个区县，最高让利幅度达到2630元/平方米。市民可以通过相关网站、项目售楼现场以及国贸北京春季房地产展示交易会（4月8日-12日），挑选购买优惠房源。
    春节后，北京房地产业协会等6协会联合发起“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”，首批包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等开发商主动加入。降价的项目中，一类是在去年底企业主动调整价格基础上再次优惠销售，根据项目实际情况降价幅度约为2%-16%，如公园五号（优惠6%）、中信城（优惠4%）、北辰香麓（优惠10%）、中堂（优惠16%）等17个项目；另一类属于以低于同区域楼盘价格入市的项目，如沁山水（三期）、首城国际、银河湾等9个项目。
    26个降价项目中，均价最高的项目位于海淀区，价格达到26302元/平方米，均价最低的项目位于房山区，价格为5417元/平方米。其中有4个项目的降价幅度超过2000元/平方米，3个项目降幅超过1000元/平方米，15个项目的降幅在1000元/平方米以内，另外4个项目为新上市项目还没有公布价格。降幅最高达到2630元/平方米，降幅最低的仅有111元/平方米。
    昨天，6协会还共同发出“春暖楼市”共创繁荣倡议书，让购房者切实享受到价格优惠的同时，开发商须保证所提供的优惠房源与其他待售房源具有同等品质。目前，市民可以通过北京春季房展网络联展网、搜房网及北京房地产业协会网挑选房源。在网上，市民可以形象直观地查看楼盘所处的区域，近期楼盘的价格走势，甚至可以即时查看各楼盘的交易情况。

　　3月9日，大连万达集团与武汉市签定投资项目意向签约，投资百亿元参与“中国梅花产业基地”、新华西路商业中心、武昌滨江商业中心等三大项目建设。
　　据介绍，“中国梅花产业基地”是在全国第一梅园——东湖梅园的基础上增设新项目，将调整梅树栽种现状，形成“一片一色、一片一景”的大梅林景观。
　　新华西路商业中心设计占地约140亩，总建筑规模40万平方米，将建成集住宅、商务办公、高档酒店、文化娱乐为一体的城市综合体。
　　武昌滨江商业中心将建成集商务办公、商业服务、文化娱乐、高档居住为一体的多元化滨江综合发展区。
　　此外，大连万达集团董事长王健林日前曾表示，公司今年买地计划为12-15块，投资额估计200亿元左右。此外，他还透漏，公司今年销售目标是300亿元，去年为200亿元，同比前年增长10%。

　　房地产领域近年来都是全国人大代表、全国政协委员们热议的焦点话题之一，每年两会关于房地产的议案、提案、建议也是数量颇多。与前两年不同的是，今年代表委员们的关注焦点从此前的采取措施抑制高房价转为调整政策维持楼市健康稳定发展。
　　关注焦点的转变自然与当下的经济形势有关。国际金融危机仍在肆虐，我国经济发展面临诸多困难，保八目标存在众多挑战；同时，房地产行业周期性调整态势确立。维稳一方面是出于对楼市下行调整可能造成金融风险以及可能给经济发展带来负面影响的忧虑，另一方面也是因为房地产行业作为国民经济支柱产业，是本轮经济保增长、保就业的一个主要着力点。
　　由此，一些代表委员建议，继续加强住房保障制度建设，解决普通工薪阶层的住房问题；全面取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度；改革土地出让制度，土地出让金一次交付变为土地期货交易；鼓励收购合适的商品房作为廉租房；公开房地产开发成本；盘活住房流通环节；将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税；加快推出房地产信托投资基金；开征不动产闲置税等。
　　这些提案建议有的是针对目前市道提出的短期救市措施，有的是针对中长期房地产行业发展提出的改革意见。这些建议是否可行，还有待相关部门的调查考证。但楼市维稳需要政府厘清行政与市场的边界，坚持市场化的调控原则，避免“看得见的手”干预市场自身调整。
　　目前，楼市运行仍在正常的市场调整范围内。按照国外房地产调整周期平均长达18年的观点，我国房地产业的调整才刚刚开始，房价还有下降空间。在房价泡沫犹存，开发商降价促销积极性不高的情况下，政府出台短期救市政策来刺激消费或救开发商，人为托高成交量和房价，实非明智之举，也无益于维稳。这需要在政策层面统一房地产调控政策的认识，强化住房保障体系建设是政府调控主攻方向的观念。同时，推进配套的制度改革，从制度上解决保障房建设的土地、资金、市场管理等方方面面的问题，探索建立适合我国国情的住房保障制度。
　　不仅如此，维稳还需要实现短期救急目标和长期改革方向优化融合。这需要避免短期政策干预带来的调整阵痛比较大或者埋下后期隐患的恶果，也同样需要对过往一系列调控政策进行梳理，完善政策体系，并进一步推动相关制度改革。

　　年报显示，王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份董事长袁小波的723万。
　　“无论对中国住宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。”王石和他的团队用这样的语句作为万科2008年年报的开头。
　　事实上，不断反思成为万科2008年年报的重要主题，几乎出现在年报的每一处细节之中，成本控制成为其反思中最重要的一点，而这还表现在王石自己大幅降薪，由去年的691万元缩减至248.1万元。

　　计提存货跌价12.3亿元
　　2008年，在房地产市场深幅调整的一年中，万科业绩依然表现稳定，公司在今日的年报中披露：2008年公司实现营业收入409.92亿元，比2007年略微增长15.38%；实现归属于上市公司股东的净利润40.33亿元，同比下降16.74%；每股收益0.37元，净资产收益率12.65%。
　　万科董事会非常详尽地剖析了公司收入增长而利润下降的原因：单从财务报表来看，公司2008年净利润绝对数据较2007年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。“基于审慎的财务策略，万科在年末根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。在考虑递延所得税因素后，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。”
　　除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点也是利润下降的重要因素之一。2008年，公司房地产项目结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%；结算收入404.9亿元，同比增长15.1%；结算成本246.5亿元，比去年同期增长21.0%；房地产业务的营业利润率约为28.2%，比上年减少2.34个百分点。在结算均价与2007年基本持平的情况下，公司每平方米土地结算成本增加了244元，其他成本增加了46元。
　　对于地价以外每平方米成本46元的增加幅度，万科认为，“虽然2008年结算项目中装修房比例有所上升，但是考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。”

　　高管集体降薪
　　万科把成本和费用的控制作为2009年工作的重点，在2008年发放高管年薪和提出分红预案时，就已经显示出了一种“吝啬”。
　　年报显示，王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份董事长袁小波的723万。
　　而万科所有高管的年薪总额由去年的4680万降至今年的1955.2万，降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万，董事肖莉年薪为129.4万元，均为去年年薪的三分之一左右。
　　另外，万科2008年的分红派息方案为每10股派送人民币0.5元现金股息。这与公司2007年每10股派1元，转增6股的方案相比，也显示出寒冬的味道。2008年公司派出现金股利5.5亿元，而2006年和2007年公司分别派出6.49亿元和6.87亿元的现金分红。

　　2月销售面积比1月增80%
　　作为第一家提出房市 “拐点论”的房地产公司，万科凭借敏锐的市场观察和应变能力，在2008年行业深度调整时期扩大了自己的市场份额。年报显示，2008年公司销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别较2007年下降9.2%和8.6%。2008年全国商品住宅销售总额为20424.06亿元。按此口径计算，2008年公司在全国的市场占有率为2.34%，比2007年增加0.27个百分点。
　　由于市场和经济的不确定性，万科依然采取了稳健的经营策略。除了手握近200亿元现金外，公司将2009年新开工面积计划比2008年实际完成数下调约23%至403万平方米。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。
　　事实上，近两个月随着政策的支持和真正刚性需求的支撑，各地房地产销售数据已经开始出现回暖迹象。在和年报一起发布的2月销售数据中，万科2月销售面积达到51.7万平方米，比1月环比增长80.8%，同比增长163.4%；销售金额38.9亿元，环比增幅77.6%，同比增长147.7%。

　　昨晚，又有6家地产公司公布2008年业绩，交出的成绩表和前期一样喜忧参半。地产龙头老大万科企业股份有限公司业绩显示其2008年的净利润下跌16.7%。
　　地价过高造成的风险已经从年报里显现，13个可能存在风险的项目被计提存货跌价准备达到12.3亿元。这个提示通俗的理解就是，万科的13个项目可能要亏钱。
　　与此同时，一向少有大动作的上海房产国企陆家嘴却是一路安稳，净利润上涨幅度达到接近17%。
　　到昨天为止，已经披露年报的房企已经超过20家。万科的业绩从一个侧面反映出房企在过去两年的生存现状，高速扩张在遭遇销售量萎缩后，其负效应将延续很长时间。

　　资金链压力加剧
　　市场低迷对于房地产公司资金压力的年报中显露明显，在全部房企发布的2008年年报中， 大部分公司现金流量大幅度缩水，综合来看，其现金流缩水幅度超过100%。
　　从目前已发布的20余家房地产上市公司2008年年报来看，其中12家房企资产负债水平高于50%，包括保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下，且有逐渐下降的趋势。此外，在已披露年报的20家房企中，每股经营现金流为负值的占比超过八成。
　　房企业绩出现明显分化，净利润增长超过100%的有3家，分别是新湖中宝、万通地产和天房发展。出现业绩增长为负的有8家，分别是广宇发展、泛海建设、银基发展、渝开发、世茂股份和卧龙地产，万科地产，中江地产，金丰投资等。增长幅度最大的为万通地产，净利润同比大增219.78%。而在这16家公司中，去年经营业绩最差要数广宇发展，净利润为负3906.14万元，同比下降178.55%。
　　即使是业绩表现良好的企业，其资金压力依然不可避免。以保利地产为例，公司年报可以说称得上可喜的一份答卷。数据显示，2008年保利地产营业收入较前年有大幅增长，实现主营业务收入155.20亿元，同比增长91.24%。而2008年保利地产更是加大了储备力度。2008年保利新拓展项目 12个，新增土地储备594万平方米，土地储备数比上年同期净增189万平方米。土地加权楼板价为1032元/平方米，相比2007年下降56.27%。
　　但是，大量土地储备也增加公司偿债压力。截止2008年底，保利净负债率高达110.37%，同比上涨88.08%。

　　商品房高库存之忧
　　对于这些公司来说，2008年的销售萎缩是导致业绩下降的最大因素。
　　东兴证券研究报告显示，去年房地产行业销售收入与2007年相比减少5000多亿元。2008年，商品房销售面积和商品房销售金额在 2007 年同比增长分别为25.67%和44.34%的高增长情况掉头，分别下降到同比为-18.51%和-18.69%，导致商品房出现较严重的滞销。而截止2008年，商品房竣工面积58502万平方米，基本与2007年58236 万平方米持平。这样2008年底房地产行业商品房存货与2007 年相比增加了近20%，1亿平方米左右。
　　这种情况下，大量上市公司都面临库存压力。
　　分析人士表示，交易量的下降已导致房地产开发投资增长由高增长转变为低增长、购置土地和土地开发的增长出现负增长。企业存量房明显增多，资金严重缺乏的状况已导致大部分企业进一步经营开发能力大大地被削弱，并且部分企业可能会经受不住这种长久的压力而存在“休克”的可能。

　　2009年可能更糟
　　今年以来，万科、富力、恒大、珠江地产等公司纷纷开展了新一轮的降价。刚刚开盘的富力金禧A3栋，登记客户可以获得9.1折的优惠。而在上个月，恒大地产广州多个楼盘纷纷新装上市，以“成本价”推出市场，与2007年最高峰价格相比最大降价幅度近5成。珠江地产集团总部也宣布，2月28日和3 月1日两天，在全国范围促销。
　　国家统计局数据显示，截止2008年底，房地产开发投资全年累计金额为30580亿元，同比增长20.97%。全年累计投资已从年初32%左右跌到了年底的20.97%，同比增长回落了三分之一以上。
　　由于房地产项目运作周期的特殊性，项目对于公司整体成绩的反应往往要持续到两年以后，另外，日趋谨慎的操作态度也将大大影响公司未来的成长潜力。因此，业内人士表示，2009年房地产上市公司的业绩报告可能更加令人担心。
　　由于商品房销售低迷，2008年企业购置土地和开发土地不断在减少。截止2008年底，全年购置土地面积36785万平方米，同比负增长为9.42%；开发土地面积26033 万平方米，同比负增长为3.12%。
　　标普信用分析师符蓓表示：“如果2009年房地产市场继续大幅波动，成交量依然低迷，销售价格不断下降(事实上这种情况极有可能出现)，由于很多开发商流动性非常紧张，因此房地产业的违约数量可能将上升。我们预计它们2008年业绩势必疲软，而2009年业绩可能更为糟糕。”

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%。
　　一、新建住房销售价格同比下降1.8%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.2%。
　　其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比下降1.4%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.3%。
　　分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，环比下降0.1%。普通商品住房销售价格同比下降1.8%，环比下降0.2%；高档商品住房销售价格同比下降2.8%，环比下降0.2%。
　　分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，其中涨幅较大的主要城市包括：银川8.7%、北海6.9%、金华6.1%、济宁5.3%和西宁4.7%等；同比价格下降的城市有30个，主要城市包括：深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%、南京-5.6%和厦门-5.4%等。环比价格上涨的城市有17个，主要城市包括：沈阳1.3%、锦州1.0%、北海0.7%、大理0.6%、兰州和洛阳0.5%等；环比价格下降的城市有36个，主要城市包括：石家庄-5.2%、温州-4.1%、丹东-3.7%、吉林-2.4%、徐州和大连-1.5%等。
　　二、二手住房销售价格同比下降0.7%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.1%。分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有36个，其中涨幅较大的主要城市包括：三亚13.8%、南宁10.5%、西宁6.2%、哈尔滨5.6%和襄樊4.9%等；同比价格下降的城市有33个，主要城市包括：深圳-17.4%、吉林-8.5%、厦门-6.5%、岳阳-6.1%和大理-3.4%等。环比价格上涨的城市有20个，主要城市包括：洛阳1.3%和温州0.9%等；环比价格下降的城市有36个，主要城市包括：吉林-2.9%、遵义-2.2%、唐山-1.8%、呼和浩特-1.8%和湛江-1.5%。
　　三、新建非住宅销售价格与上年同月持平，涨幅比1月低0.2个百分点；环比与1月持平。分类型看，办公楼销售价格同比上涨1.2%，环比上涨0.1%；商业营业用房销售价格同比下降0.1%，环比与1月持平。

    2009年3月，富力地产联席董事长、行政总裁张力在接受媒体访问时，明确表示将放缓投资步伐。
　　距离富力与合景泰富联手拍下广州珠江新城猎德村土地已经有1年半的时间，但是这个曾经备受瞩目的项目依然没有任何动工的消息传出。

　　“寂静”的地王
　　2007年9月，富力与合景泰富以46亿的价格拿下猎德村地块。
　　两月之后，富力地产与合景泰富猎德项目启动，借此机会，新鸿基地产正式亮相，宣布成为猎德村项目的第三家开发商，三家企业股权各占1/3，项目的投资资金共计百亿元。
　　而后，业内人士猜测，富力和合景泰富邀请新鸿基参与的原因除了庞大的资金压力之外，更重要的是富力和合景泰富并没有丰富的商业综合体的操作经验，而新鸿基恰恰精通此道。
　　事实证明，新鸿基在该项目的重点正是负责项目的设计、规划等，而土地这方面的事情则更多由富力与合景泰富负责。
　　至今一年半过去了，猎德村项目却没有任何开工的迹象。而在近日，有熟悉该项目的业内人士称，事实上，因某种原因，该地块并没有交到开发商手中。该人士进一步表示，猎德村项目还在拆迁中。
　　为此，观点地产网分别联系了三家开发商。合景泰富的工作人员表示，因目前市场不太好，猎德村项目也放缓了进度，但会紧锣密鼓地继续推进，现阶段还在进行前期的规划之中。
　　接受观点地产网咨询的富力地产公共事务部人士表示不了解情况。
　　新鸿基广州公司的人士则透露，目前该项目正在报建过程中，而土地的情况应该富力或者合景泰富方面才了解。
　　合景泰富表示，今年内猎德村项目会开始动工，首期项目会主要推出公寓。
　　事实上，原定2010年完工的猎德村改造似乎已是不可能完成的任务。

　　富力之困
　　自2003年正式介入商业地产领域以来，富力截至目前在商业领域的投资额占近几年累计投资额的15%左右。短短5年时间，富力地产仅在广州珠江新城的商业物业就有15个，涵盖甲级写字楼、顶级酒店、国际公寓、旗舰商业综合体等多种形态。从而，富力地产成为珠江新城最大的地主。
　　曾有专业人士分析，富力的商业地产赢利模式是“保留底商，全部出售”的策略，作为上市公司，其每季的报表主观上要求增长速度很快，再加上这几年富力采取积极的扩张速度，客观上也要求现金快速回笼，所以富力的商业地产，无论是写字楼、专业市场、公寓、社区商业街，除保留底层外，基本上全部出售。
　　目前，富力在珠江新城在售的商业项目就包括了君悦酒店、富力盈泰广场等等。但有投资人士表示，因为富力坚持高价销售，所以销售状况并不算太理想，观望的比有意向购买的多。
　　另一方面，富力地产2008年中报显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%；富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中2008年下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元。除此之外，富力地产还背负着约400万平方米的商业开发压力。
　　但同时，富力的住宅销售业绩虽然还不错，却不能解决大量的资金需求。富力另辟的融资渠道如发债、回A在短期内又似乎难以完成。
　　2009年3月，富力地产联席董事长、行政总裁张力在接受媒体访问时，明确表示将放缓投资步伐。

　　政策松绑
　　事实上，在去年12月，广州市建委在向市人大代表城建环资专业小组汇报工作时，人大代表、市人大副主任周庆强就曾对此项目表示过担忧，害怕开发商的资金状况受金融风暴影响，猎德村改造项目会受阻。
　　对此，广州市国土房管局局长谢晓丹说，目前政府已经收到29亿元的土地专用金。至于企业能否如期履行合同的问题，目前还是未知数。2007年8月、9月份拿地的房地产企业，现在很多都面临这样的情况。
　　而近日，广东省政府公布的“广东楼市新政15条”做出了如下规定：对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，经当地政府批准可适当延长缴款期限，延长时间原则上不超过2年。
　　对于这一救市新政，业界解读为：对于土地出让金数以十亿计的地王而言，这无疑是一种“松绑”。
　　根据广东省房协统计，2008年广东开发商购置土地金额达488.1亿元。假定企业的贷款利息以及企业延期支付的滞纳金等融资成本是10%，两年的延缓可以给开发商减少近百亿的资金支付。

    王石又给万科惹了麻烦。这一次是"撰文风波"。
　　最近，三联竞争力杂志刊载《暴殄天物是行业大忌》，文中指出，经过检讨后，万科董事长王石总结，万科今后绝不跟政策对着干，也不抢着当政策试验田，集中精力于提升自身专业能力；而且不会回避暴利，但绝不能把暴利当作追求，因为暴利往往暴毙。文章一出，立刻引起轩然大波。随后，万科新闻发言人肖莉表示，此文并非王石撰写，王石也没有接受过该杂志任何形式的采访。
　　不管王石说没说这番话，实际上，摆在万科面前的问题就是：前几年，认真遵守90/70政策，推出大量90平方米以下的普通住宅，结果赶上市场低迷，虽抢在大规模保障性住房入市前，降价抛售去库存，但净利润率急剧降低。
　　在消减了存货后，万科现在开始恢复拿地，未来几年的规划也就必须提上议程。接下来的几年，面对市场的看空、政策的变化，万科是打算像家电行业一样，造出成本价更低的房子、走薄利多销的路线呢？还是在此基础上暗度陈仓，慢慢转型，提升自身专业能力，精耕细作，做更多的高品质住宅，追求更高的利润率呢？

　　造更低价的房子？
　　造出更低价位的房子，确实可以激发更多的需求，虽然利润率低，但是如果量能大增，总利润还是能有所增长。按照深圳大学国际金融研究所所长国世平的最新测算：在深圳，如果平均房价达到25000元/平方米，只有25%的深圳人有需求；如果平均房价达到15000元/平方米，需求有50%；如果平均房价达到8000元/平方米，需求有75%；平均房价如果达到3000元/平方米，全深圳的人都买得起房。
　　事实上，从2007年10月开始降价至今，万科走的就是这条路线，只是降价抛售是因时而变，是为了去库存，并非事先主动规划的。2008年接二连三的降价，让万科的净利润率明显降低，2008年1~9月，万科的净利润率只有10.10%。而相比之下，在此之前的2007年，万科的净利润率高达13.63%，2006年净利润率也有12.83%。但是，净利润率的牺牲，并未带来明显的销售额增加，2008年万科全年销售额仅增加了8.6%，根据万德数据，截至2009年2月21日，28家机构对万科2008年净利润的平均预测值是51.19亿元，仅比2007年小幅增长，增幅仅为5.68%。
　　接下来，在市场继续看空，甚至万科自己也悲观预测，楼市可能还要低迷几年的情况下，万科要想"冲量"，可能需牺牲更多的净利润率。根据戴德梁行的最新数据，在深圳，1月房价同比下降26.8%，较高峰期回落36.4%，价格的充分调整才得到成交量的有力支撑，2009年1月，深圳的单月成交量与2008年月均相比增长15%。而在北京，2009年1月房价同比下降了20.2%，成交量仍然没有回升到2008年的月均水平，还低了9%。根据中银国际对万科2009~2010年的盈利预测数据推算，到2010年，万科的净利润率即便下降到9.23%，净利润总额仍然增长乏力，难以维系万科股权激励计划中提及的15%的增长速度。
　　而万科执行副总裁肖莉接受记者采访时强调的"以销定产"，也就是能销多少才生产多少，显然也对"冲量"路线有所保留。
　　大批廉租房的投入建设，也堵住了"低价冲量"的向下竞争路线。虽然英大证券研究所所长李大霄认为，廉租房对市场的影响不大，市场大可各取所需，万科能满足市场一部分需求就不错了。但是，关键就在万科打算满足哪部分市场需求，如果走"低价冲量"路线，势必越来越与廉租房市场重叠。目前，各省市已提交2009~2011年新增廉租房筹集计划，而200亿元中央廉租房建设补贴也将与近期拨付到各省份，2009年廉租房投入建设将超过6000万平方米，相当于万科10年的销售面积（万科2008年销售557万平方米），万科向下端跃进的路，显然被廉租房堵住。
　　虽然，一些开发商认为廉租房只是租赁，应该不会对商品房产生冲击。但是，租金成本和购房成本的对比，直接影响着房地产价格。当可以以便宜的价格租住廉租房时，愿意付出的购房价格只会更低。
 
　　追求更高利润率？
　　或许，对于注重普通住宅开发的万科来说，大力提升住宅的内在价值，与廉租房和限价房区隔开来，实现品牌化升级，才是万科未来几年的出路。
　　正如中投证券房地产分析师李少明所说："品质提升，价格才能提高，利润才能提升。"李少明接受《投资者报》记者采访时强调，市场秩序将从过分依赖土地经济的发展模式，转向地产商的品质治理当中。
　　即便如肖莉所言，万科2008年获取土地的平均成本约2059元/平方米，较2007年的3581元/平方米降低42.5%，已经接近2006年1861元/平方米的水平，那又怎样？土地经济的发展模式，面对零地价的廉租房，已经需要改变，未来，或许更受人关注的是，万科在住宅品质和品牌上，创造了多少价值。
　　而且，北京出台15条新政进一步放宽第二套房贷政策，解除境外人士在京购房限制，以及松绑90/70政策等措施，也让大家看到未来，保障性住房与高品质市场或将良性并存。政府建设保障性住房解决民生问题，开发商建设具有居住价值和投资价值的商品房，不再受限90/70政策和承担部分保障性住房功能，而第二套房贷放开，也为开发商放开了追求居住价值的改善性住房需求和投资需求。对于具有专业开发能力，已经布局土地供应有限区域的万科来说，这些或许正是转型的政策空间和机会。
　　如果万科未来转型，全面进入高品质住宅市场，算下来，万科的净利润可能会上升多少？
　　其实，从2008年万科的半年报，就可见端倪。分地区看万科的毛利率：在以建设豪宅别墅等高品质住宅为主的深圳，2008年上半年，万科的净利润率达到18.58%；而在以中档住宅为主的上海，2008年上半年，净利润率只有9.47%。平均下来，2008年上半年，万科的净利润率是14.48%。也就是说，乐观估计，如果万科2010年，全部进入高品质住宅市场，净利润率应该能达到18.58%，即便主营业务收入维持2008年的500亿元，净利润也能达到93亿元，2008年~2010年的净利润复合增长率也超过30%，远远超过15%的净利润增长目标。
　　对于万科来说，骤然转型，或将面对失败的质疑，事实上，万科已经在温和的慢慢掉头。2008年，万科新增的土地储备，主要分布在珠三角、长三角和环渤海地区，分别占到20%、16%和40%左右，这些地区在前几年用地量多，未来建设用地增量空间非常有限，布局主要集中在三大经济圈的上市公司将持续获得良好的发展机遇。
　　但是，三大经济圈的核心城市，也将实施大规模的限价房保障计划，对万科等开发商来说，仍然存在直接的竞争，要避免限价房和商品房价格倒挂的现象，只有充分利用"早已储备的优质地块"优势，集中提升自身专业能力，开发有巨大区别的高品质住宅。
　　另一方面，在万科总部所在地深圳已悄然升级高端住宅市场。而且，2008年万科获取的土地80%是收购所得，并且以容积率规划较低的豪宅别墅为主。2009年1月，万科更是在广州市中心规划为高级商务区的大坦沙拿了一块地。

    在国内房地产销售和政策支持的双重预期下，今年以来房地产板块涨幅愈36.5%。
　　不过，该板块中，相较过去万科在机构心目中绝对占优，如今保利地产和招商地产明显颇具取而代之的势头。“万科仍然不错，但现在我们关注保利和招商更多一些。”南方某基金公司基金经理称。

　　机构“换防”
　　“最近，我们在房地产板块主要增持了保利地产和招商地产。”北京某基金公司投研人士张彦（化名）称，他所在的基金公司今年以来仓位总体增加不少，房地产股是他们重点考察的板块之一。“万科我们也买了点，不过不多。”他透露。而在去年，公司在地产股中的首选一定是行业龙头万科。“现在我们基金经理之间及研究员在这个行业的交流重点放到了招商和保利。”
　　张彦称，“我们现在更关注量，深圳从去年下半年成交量就稳步回升了，近期北京和上海成交量也在持续放大。”
　　中投证券2月最后一周的数据表明，当周房地产市场成交量持续增长，26个城市中有50%的城市成交量环比增幅超过30%，有近10个城市成交量接近或超过2008年的最高水平。
　　张彦认为，虽然这不能证明行业真正转暖，不过大家都认可这是一个很好的信号，“另外还有政策的支持，房地产会趋好，因为房地产商品交易市场对于经济增长保八很重要。”
　　股价方面，去年12月31日至今，保利地产从14.4元涨至20.38元，上涨41.5%；招商地产从13.12元涨至19.5元，涨幅约48.6%；而万科股价从6.45元涨至7.93元，涨幅为22.9%。
　　上述南方某基金公司基金经理称：“我们主要观察了地产公司的成长性与盈利能力，觉得万科经过前几年的发展，规模已经上去了，接下来需要再看看。”
　　同样，北京一位基金公司研究总监也是担心如今万科在发展速度上可能会不如保利和招商。2008年保利地产扩展项目12个，新增土地储备594万平方米，权益建筑面积近480万平方米。“这和万科2008年的新增储备水平已经比较接近了。”
　　就盈利能力而言，保利地产2008年实现收入155亿元和利润总额40亿元，较上年分别大幅增长91.24%和67.2%，实现归属于母公司股东净利润22.4亿元，较上年增长50.35%。
　　“在市场那么不好的2008年，仍能有不错的业绩，足以证明公司的内力。”张彦称，而对于招商地产，张彦认为2009、2010年会是其业绩释放期。

　　万科龙头地位动摇？
　　在行业或将洗牌的2009年，“目前房地产的龙头公司中，肯定有些公司受益更大。”北京一位知名券商的房地产行业分析师称，行业内上市公司的差异性较大，其所拥有的项目地理位置、拿地成本等都要考虑。
　　而拿地成本也是市场对万科的担心之一。
　　“万科2007年高价拿了太多的地，房地产开发项目周期为2-3年，这样我们就担心其2009年的业绩会受拿地成本影响较大，在这点上我们仍然要观察。”上述分析师称，对于万科2008年的业绩，他认为因为有2007年的预售款，所受影响可以部分抵消。
　　上述北京的基金公司研究总监分析称，“保利地产2008年取得的594万平方米土地的平均楼面地价只有1000元出头，总体来看，该公司土地成本在龙头公司中应该是最低的。”
　　同时，市场普遍认为保利地产2008年末预收楼款总额达到98亿元，这对于其2009年的业绩就有保障。
　　不过对于万科快速适应市场的能力，大家都很认可。“万科应对市场的能力确实非常强，节奏也非常快，这也是其在市场扩张时期可以快速发展的原因之一，我们仍然很关注。”张彦称。
　　而对于招商地产，业务的稳健是大家一直都看好的。
　　“除了房地产销售外还有出租收入。”上述分析师认为。
　　“在资金趋紧的时候，强大的股东背景就愈加显得重要。”张彦举例，“招商银行肯定会选择优质公司给与贷款，招商地产资产优良，招商银行肯定会是一个有力的支持。”
　　“在项目运营上，股东也很重要。”上述南方某基金公司基金经理称，“比如有了强大股东保利集团，保利地产经常能在好城市的好地段划算地拿到地。”
　　国信证券研究报告认为，保利是未来业绩增长最为确定、成长性最好的全国龙头公司；招商证券在投资建议中给予招商地产强烈推荐-A评级，给予保利地产及万科审慎推荐-A评级。

　　香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后，于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。
　　2009年，内地楼市多空博弈的关键年份，李嘉诚这个“风向标”转向多方，无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产，还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产，港资开发商在上海商业物业的争夺战中已是先行一步。
　　与此同时，内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产，在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业，这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地，还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份，如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。

　　内地最大项目即将破土 李嘉诚看多沪上商业物业
　　在2009年的头两个月，李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上：1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺，将浦东御翠园200多幢出租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动，曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。
　　3月初始，李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇在近日对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表明，该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。
　　消息公布之后，投行瑞银将长江实业的评级升至“买入”，并将其目标价锁定在75.9港元。
　　对于长实真如项目即将开工的消息，真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向记者表示，长实确实已经拿到部分施工许可证，真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。
　　长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示，“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实，但具体进度目前不便公开。”
　　“作为香港的龙头地产商，长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心，对于内地，尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。
　　不过麦德光认为，该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用，因为商业地产初期租金的收益率不会很高，大约在10%-15%左右，至少需要10年时间来精耕细作。另外，房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。
　　根据上海市规土局的公开资料，长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056元，总建筑面积近100万平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为，按照每平米售价2万的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。
　　另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》，真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心，前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心，而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

　　港资开发商布局沪上商业物业
　　“真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。
　　无独有偶，瑞银也在2月末发布的研究报告中表明，长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商，能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。
　　麦德光表示，长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目，商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目，相比起内地和香港的竞争者，有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下，相比起内地房企动辄50%的资产负债率，长实现金流充裕，无需过度举债，这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲，长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报，发挥商业地产“熨平经济周期”的功能。
　　除了长实以外，其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。
　　在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中，其投资额比例由现在的17%提升至30%，投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。
　　新鸿基2007/2008年报显示，截至2008年9月止，公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米，建成的10%土地均用作高档商用物业，其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中，近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中，新鸿基位于上海陆家嘴核心的上海国金中心已于2008年11月封顶，看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。
　　但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企，但根据WIND统计，截至2009年3月4日，新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍，而长实的这一数据为78.09倍。
　　而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元)，超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。
　　广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示，政府已经在力推安居房，宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前，内地住宅地产的投资回报率大概为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。”
受困高企存量住宅

　　内地房企商业物业转向有心无力
　　李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口，越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。
　　“发展商业地产是绿地的长期规划。”绿地集团办公室主任助理王晓东对理财周报记者表示，“绿地目前在上海的商业项目体量在50%左右，高于全国约30%的比例。”
　　王晓东透露，绿地有意加入真如项目的开发，目前仍与有关部门进行初步接触。
　　另外，具备“A+H”股优势的世茂股份的商业地产注资进程已过大半。世茂股份2008年报显示，国内已有9家地产公司完成股东变更的工商登记手续，还剩2家物业资产尚未过户。
　　记者联系世茂股份的董秘葛红卫，他表示“注资进程正在进行中，期间的具体进展不便透露”。
　　不过，假如注资方案如期完成，世茂最终将获得总建筑面积超过400万平方米的商业土地储备，总量将超越陆家嘴、浦东金桥等一线地产上市公司，成为名副其实的商业地产龙头。
　　然而，内地开发商在商业地产的征途亦困难重重。
　　首先，高库存的商品住宅房难以在短时间内消化，开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示，2008年前11个月商品房销售面积为4.9亿平方米，同比减少18.3%；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎缩，供给放量，内地开发商库存越压越高，手头也越来越紧。截至2009年底，某机构系统预期市场上的商品住宅房存量将至少达到2000万平方米。
　　另外，国家力推保障性房源，在建的项目也要求小户型达到一定比例，这大大压缩了内地房企商品住宅开发的收益率，也挑战了内地开发商依赖资金快速滚动的住宅开发模式。日前，国务院总理温家宝更在两会上表示，中央政府在2009年将投资总额9080亿元用于保障性住房等经济社会发展的薄弱环节。
　　并且，由于前两年的激进拿地策略，国内房企的资金链都异常紧绷，这令他们的商业地产扩张之路阻碍重重。以世茂股份为例，公司在2008年实现营业收入4.77亿元，与上年同期相比减少7.64亿元，减少幅度为61.55%；实现营业利润1.23亿元，与上年同期相比减少1.24亿元，减少幅度为50.14%。
　　而同为世茂集团旗下的姐妹公司世贸房地产情况似乎更为糟糕，根据标准普尔在3月发布的中国房地产报告，世茂房地产被评为“负面”。由于世茂房地产的举债将陆续于2010年到期，以现有的现金流计算，届时世茂将不得不面对近50亿资金缺口。
　　连续两年营业收入、营业利润缩减，世茂股份仍在年报中预估2009年的利润将达5.2亿元，利润超过4亿元。面对结果未知的注资进程，以及在几年内无法产生现金流的待建商业项目，葛红卫向记者解释，“还是会来自老项目的销售”。根据公开资料，世茂2008年的主营销售项目包括两个分别位于南京和福州的住宅项目。
　　然而自2月始，上海商品住宅的量升价跌令越来越多的开发商参与到存量房销售的价格战中。对此，大福证券研究部人士表示，世茂如果不降价恐怕很难实现其预期销售收入。据了解，上海2月商品住宅销售总成交量环比增长33.6%，同比增幅50.5%。同时，成交均价达1.2万元/平方米，环比下跌10.9%。
　　业内资深人士认为，旗下商业地产业务的拆分反而可能为其发展带来一系列困难：首先，世茂在大本营香港从未接手过酒店业务之外的商业地产，开发经验不足；另外，世茂的竞争对手很多，包括内地的本土开发商和香港的大开发商；最后，注资过程牵扯到控股权和资产划分的问题，如何在不影响大股东利益的基础上分得合理，是世茂股份成功转型商业地产龙头的关键。
 

    政府救市，发展商赌到政策；但是，对于大多数房地产企业来讲，资金困局已经是近期难以解决的问题。有业内专家指出，无论是通过什么方式融资，无论什么政策利好，最终都要通过销售回款才能最终取得回报。到目前为止，多数发展商都不得不为此前的对赌"买单"，那就是更大幅度地降价促销渡过难关。同时，以"土地为王"为最初赌注的大赌局，也开始为业界所反思。
　　本月3日，广东省政府出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》的救市"粤15条"，其中第14条条，对发展商的融资给予了特别的关注。
　　经过股市调整、楼市低迷的2008年，房地产的资金困境逐步浮出水面。近日，央视《经济半小时》报道了恒大地产与境外机构的对赌协议。但是在房地产行业，"对赌"已经成为一种常态：前两年，不少房企为了迅速扩张，大举拿地赌市场、赌融资；去年市场调整之后，又死扛房价赌政策；今年还有房企趁救市升价赌回暖。对赌化生存，已成为房企博弈资金困局的一种生存状态。

　　对赌协议“毒瘤”开始发作
　　所谓对赌协议，是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定。双方以企业当前业绩为议价基础确定投资条件，根据双方认可的业绩增长情况，以具体业绩指标甚至股价作为协议条件，对赌标的通常被设定为企业股权，或者是远远超出一般标准的其他支付条件（如高额利息）。
　　据相关专业人士介绍，对于企业而言，签订对赌协议的好处是能够在短期内获得足够现金支持企业发展，而无须出让企业控股权，只要在协议规定范围内达到对赌条件，其资金利用成本相对较低。但如果不能满足对赌要求，企业将付出高昂代价。
　　据公开资料显示，2007年，为顺利上市，恒.大同淡马锡、美林等机构投资者签订了对赌协议，如果恒.大在2008年6月6日前上市，给机构投资者的回报不少于40%；如果在2008年12月6日前上市，回报率不少于50%；如果在2009年6月6日前上市，回报率不少于60%；如果在2009年12月6日前上市，则回报率不少于70%.恒.大地产若无法完成上市，其将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。
　　到目前为止，资本市场依然低迷，恒.大地产也未有成功上市的迹象。这也就意味着，如果今年不能成功上市的话，恒.大将面临资产被瓜分的危险。而去年11月传出昌盛中国决定折价出售旗下最优质资产---广州中华广场，其根源也是昌盛中国与高盛旗下创投基金签订的对赌协议。
　　而公开的讯息显示，包括香港地产商在内的一批重量级地产巨头都中了对赌协议的"招"。业界人士表示，随着时间的推移，或许更多的对赌协议文本将浮出水面，将有更多的地产公司遭受重创甚至解体。　赌市场、赌回暖仍在进行
　　除了这些套上"对赌协议"的大房企之外，更多的发展商则是为早期的"对赌"而买单。这就是对于市场行情的过于乐观。在2006年至2007年，随着房地产市场的日渐火爆，各房企开展了一轮"圈地扩张"竞赛，扩张的结果就是导致了地价高企，地王辈出。
　　而在当时，房企们之所以对土地非常热衷，是因为当时土地规模是银行和投行评价房企潜力的重要指标之一。而作为房地产两大生产资料的土地和资金，只要有了土地，就可以获得资金。白云区一开发商营销部负责人告诉记者，当时的情况是只要拥有了土地，就可以从银行贷款，获得滚动资金。市场这么火爆，一个项目1年多就可以回笼资金。
　　在2007年高峰期拍下一块"地王"的中型房企营销部负责人也对记者表示，"那幅土地已经成了老板心中最大的痛，公司几年的积累都押在那幅地上了，现在回想起来感觉像做梦一样"。
　　同时，由于去年房价大跌和此前成本的抬升，预计多家公司利润将出现明显下降。中金公司在最近公布的分析报告中指出，2009年主要地产公司的盈利将在2008年基础上下调5%-10%，资产净值估值则要下降3%-10%.合景泰富以及奥园等公司虽然未公布年报，但是也发出盈利预警，称由于市场环境影响，2008年的盈利将比2007年差。
　　而在市场上，还有更多的开发商在展开另外一种方式的对赌，那就是死扛不降价，以博市场回暖或者赌政策继续宽松。根据本报进行的广州各区楼价调查，在去年上半年至今年前两个月，有多家房地产公司非但不降价促销，甚至还有不少上调价格。特别是今年1、2月份多家房地产公司销售出现明显的回暖迹象，有的房地产公司上调房价幅度甚至达到10%.

　　谁将第一个倒下？
　　近日，在网络上还流传着一则地产界华南五虎的"死亡预言"，称广东的五家大地产公司，其中至少有一家会在今年"死掉"，并称这是多家重量级机构分析师的共识，并且是经过对企业财务状况和行业整体形势进行深度分析后达成的。
　　之所以这样的流言漫天飞舞，是因为确实这些房地产公司资金链条已经非常紧张。如一家在港上市的公司，虽未公布2008年年报，但是其2008年中期业绩报告显示，公司资产负债率高达139%.为了减轻资金压力，除了通过股东回购公司物业外，还宣布将在境内发行60亿债券。而另一家在沪上市房企，在公布年报的同时，拟增发募集资金不超过80亿元。
　　随着银行对于房企的资信评价标准从原来的"土地为王"转变为"现金流为王"，多家拥有土地储备的前两年大举囤地的上市房企将进入更加难熬的日子。据证券人士分析，根据地产上市公司的会计制度，2008年楼市的困境将在更大程度上影响到2009年的财务数据上。比如2008年结入的盈利，多是2007年以前的拿地项目，若按照两年的开发周期计算，2009年入市的项目将大多是2007年价格高企地块，过去两年的高价地在很大程度上拉低了房地产上市企业今年的毛利率。
　　在外部金融海啸的影响，上市房企的资金链条明显变脆弱。也让在一二月份通过降价促销回笼部分资金的房企又一次崩紧了神经。评级机构标准普尔3月2日表示，未来的18个月内，合生创展、雅居乐、绿城中国、中新地产、世茂房地产、中国地产集团六家房企可能面临可换债被提前赎回的情况，涉及资金约100亿港币。标准普尔解释，政府出台的一系列政策无法迅速抵御愈演愈烈的全球金融危机带来的冲击，地产企业的资金周转速度已经大大降低。降价促销才是脱困正道
　　广州地产专家韩世同认为，房企之所以愿意签署对赌协议，或者死扛不降价等回暖，是因为在当时的情况下，他们所评估的融资收益与风险权衡之下，收益更大，所以才签署了现在看起来并不划算的协议。但这恰恰就是对赌协议的关键词"赌"，很多开发商博的就是市场的回暖或者政府救市政策的出台，让发展商可以不用进行大幅降价而获得暂时的资金周转。
　　"形势的转变确实是市场始料未及的"，业内人士纷纷认识到，全世界的经济危机也对中国的房地产业产生明显的影响。同样并未料及市场变化的还有很多这些"对赌"的房企。虽然此前是博博市场回暖或者赌政策继续宽松，但是随着形势的急转直下，这些签署了对赌协议的房企最后的"自我救赎"就是降价。
　　广东省政府在本月3日出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，制定了放宽地价缴交年限、支持银行信贷等促进楼市发展的十五条措施。
韩世同认为，无论是通过对赌协议还是什么方式融资，乃至救市政策，只能解决企业暂时的资金困难，最终还是要通过市场销售回笼资金，在目前的市场环境下，降价促销将成为房企的唯一选择。
今年以来，万科、富力、恒.大、珠江地产等公司纷纷开展了新一轮的降价。刚刚开盘的富力金禧A3栋，登记客户可以获得9.1折的优惠。而在上个月，恒.大地产广州多个楼盘纷纷新装上市，以"成本价"推出市场，与2007年最高峰价格相比最大降价幅度近5成。珠江地产集团总部也宣布，2月28日和3月1日两天，在全国范围促销。有业内人士表示，也许一场更大面积的降价促销，将会在五一上演。

　　发展商的资金困境显而易见
　　李大宵（英大证券研究所所长）：随着全球金融海啸的影响，全球资产价格明显下降，也影响到房价，同时导致居民收入缩水，导致房地产市场成交低迷，因此，发展商的资金困境是显而易见的。
　　对于2006年和2007年高峰期房企大举拿地扩张的行为，这些现在看起来的不理性行为需要发展商吸取教训。但是群体性乐观导致房地产泡沫也是市场发展的必然阶段，如何在大众狂热的时候保持清醒是发展商必须考虑的问题。
 
　　“土地为王”融资模式必须改变
　　韩世同（广州寒桐投资顾问公司总经理）：关键还是内地企业太过于激进、冒险，房地产企业通过大举拿地，并且利用土地进行融资，让企业迅速扩大规模，但是在市场环境发生变化的时候，这些土地便成为企业的负担，甚至可能因为消化不良而倒闭。可以说，"土地为王"成为这一大赌局的最初赌注，随后一系列的融资赌局，也是源于土地所造成的困局。
　　目前房地产融资的途径不外乎两种类型，第一种就是股权融资，就是通过IPO上市，也包括其他的以股权为代价吸收风险投资的融资方式。另外一种就是举债，包括银行借贷以及发行公司债等等，但是这种融资方式受到政策监管比较大。而多家房企在选择新的融资方式，包括国际投行、私募等方式的时候，却往往因为经验不足容易陷入新的困境，如对赌协议的操作。
　　内地房企大多比较年轻，经验明显不足，如商业开发，富力开发了太多的商用物业，沉淀了太多的流动资金，导致了资金的紧张，今后开发商业地产的时候，更多要考虑资金的长期安排。而对于住宅开发，房企还是要有风险意识，不应该在高峰期的时候大举拿地过度扩张。

　　虽然未被纳入“十大产业振兴规划”，但房地产业寻求进一步政策支持的努力却仍在继续。据参与制订房地产振兴规划方案的专家透露，振兴方案草案中的一部分主要内容已经以提案的形式递交两会。
　　记者进一步了解到，有关振兴房地产的提案来自于全国工商联房地产商会，其中，《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》将作为“书面发言”印发给所有参会代表。
　　此前，房地产商会积极参与了房地产振兴规划方案的编写制订工作。
　　“房地产没能搭上产业振兴的班车，但仍想借助两会的渠道谋求更为宽松的政策空间。”一位北京的房地产业界专家认为，该提案将是业界在两会上提出“振兴房地产”的惟一声音。
 
　　振兴方案分拆变提案
　　据了解，两会召开之前，房地产商会准备了《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》、《关于积极促进绿色建筑发展的提案》，以及一份在REICO报告基础上形成的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》，并于2月24日决定以此作为工商联的团体提案递交全国政协。
　　商会工作人员透露，这两份提案是结合对地方商会、会员企业的调研，经过了大量的讨论和反复修订后制定的。而看过该提案的业内专家认为，提案主要是希望能重建房地产市场信心，并获得进一步的政策支持。
　　“此前的振兴规划是一个五年规划，梳理了行业发展的总体思路，对房地产产品进行了分类阐述。而本次则是根据两会对提案的要求，主要着重于政策建议，针对性较强，与房地产振兴规划的思路一脉相承。”上述业内专家表示。
　　提案认为，各级政府纷纷出台的各种刺激政策，虽然在一定程度上解决了短期的市场问题，但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍。“房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策，房地产开发企业潜在金融风险集中的制度性因素仍然存在。”一位商会专家表示。
　　不容乐观的情况是，有数据显示，全国空置房屋的数量将会出现较快上升，2008年末商品房空置面积达到1.64亿平方米；业内预计，2009年有可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍。
　　为此，该提案提出降低房地产税收，以降低市场交易成本，振兴交易量；适时调整或取消土地增值税；改革土地招拍挂制度；拓宽商业地产融资渠道，尽快开放REITs通道的政策建议。
　　“商会的提案主要是强调房地产业的振兴，解决目前存在的突出问题，针对性较强。虽然政策的进一步宽松对短期和长期都会有好处，但更应该形成真正的体系化。”一位接近建设部的专家对本报记者表示。

　　住建部：长期规划房地产
　　“目前看来，商会的建议与主管部门的公开表态有些许差异，”一位不愿意透露姓名的业内分析人士认为，“这直接源于两方对市场认识上的不同。”
　　商会认为目前房地产市场衰退的形势已经非常严峻。其提案中的数据表明，春节后的1月28日至2月2日的6个交易日里，上海楼市仅成交了230套商品住宅，与去年同期相比下滑26%，在节后的6个交易日里只有1个楼盘推出69套房源，而去年同期则有5个楼盘推出881套房源。同期，北京、深圳、广州的成交量分别下滑95.5%、83.7%和12.5%。
　　而在本周，住房和城乡建设部副部长齐骥在公开场合透露，建设部在春节后曾秘密地派了若干个调查小组到十几个大、中城市做了一次摸底，发现商品房的销售量都在逐步地上升；还有楼盘的销售价比去年同期还高。
　　“此前国家出台的房地产市场政策效果正在显现，近期不会再出台任何新的房地产调控政策。”齐骥明确表示。
　　同时，住建部认为房地产业没有列入振兴规划是意料之中的事情，在目前的契机下，更应着手建立房地产发展的中长期规则。“不是说房地产不要发展，而是更需要一个中长期规划，把市场关系、二手房流通等问题理顺，对发展方向有一个明确的指导意见。”齐骥说。
　　另外，据接近中国房地产业协会的知情人士透露，目前房协正在筹备即将召开的会员大会，近期并没有新的建议和动作。“房协认为房地产市场需要的是一个长期规划，近期也不会再出台新的政策了。这与商会有一些分歧。”
　　但在去年，正是在房协和商会两个组织的共同呼吁与建议下，政府出台了一系列针对房地产市场的松绑政策。
　　“发展商一方面价格还在那儿坚挺着，你说让政府去救市，这不是很滑稽吗？”作为开发商代表，王石与齐骥共同接受媒体采访时表示，现在的房地产市场还没有到很糟糕的程度，还远不像美国那样一降再降。

　　首次向社会公开房价成本
　　房价是一个绕不开的话题。按照行业主管部门的思路，接下来的工作仍然是“引导房地产开发企业积极应对市场的变化，主动采取措施，通过合理的价格促进住房销售”。
　　事实上，正是“高房价”、“暴利”等坏名声影响了房地产振兴规划的出台。有消息透露，建设部向国务院上报房地产振兴规划时，也是斟酌再三，最后将“振兴”二字划掉，改为“房地产长期发展规划”，其原因也是为了避免舆论的反弹和民众的反感。然而，该规划最终未能获批。
　　但在房地产商会的提案中，正力图通过对房价成本公开的方式，摆脱掉笼罩在房地产行业头上的“暴利”阴影。
　　据知情人士透露，从2008年7月至10月，房地产商会对“房地产企业的开发费用”的结构和分布进行了深入调查和分析研究，披露当前形势下房地产企业的真实盈利情况。
　　这份一并提交给两会代表的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》中显示，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半(49.42%)流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。
　　“数字确实比较惊人，这也是房地产行业第一次向社会公开房价成本。”分析人士指出。
　　一位接受调研的开发商表示，政府是房地产业十年高速发展最大的受益方，由于政府所得部分在成本当中是刚性的，是造成房价居高不下的主要原因，相对也降低了公众的购买力，“所以说，房地产行业不景气，受损失最大的首先是政府财政收入”。
　　对此，财政部财政科学研究所副所长刘尚希坦言，房地产形势不好，现在地方财政的压力确实很大，2009年1月地方政府土地收入已经是负增长。
　　而对于企业剩余的真实情况，该调研还做了进一步说明。以单个城市分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。
　　“这份调研报告的数字和结论非常重要，如果能够被两会代表认可，将很大程度上影响接下来的政策走向。”北京的专家对本报记者表示。
　　而另一方面，在分析人士看来，国务院总理温家宝在政府工作报告中对房地产重要地位的再次强调，是一个可以对政策放宽保持谨慎乐观的信号。

    与2007年不同，A股市场显然是未来一轮房企IPO的焦点。
　　3月6日，证监会副主席范福春明确表示，在解决新股发行制度后，IPO势必重启。而事实上，在2007年宣布进入上市预备期的多个房地产企业亦在做好新一轮的上市谋划。
　　此外，2008年多家排队H股上市的房地产公司则面临考验。

　　焦点：A股
　　事实上，尽管大多数分析人士认为，证监会在相关新股发行制度出台之后，将会选择几家规模适中、优质、稳健公司的IPO，以试验新股发行制度的效果。但显然，诸多中国房地产行业的龙头公司均在等待IPO开闸。
　　此前，万达已经率先完成私募，并表达其A股上市意愿，但据相关报道称万科目前尚未向证监会递交材料。但分析人士认为，万达完成私募的目的，一方面是分散其股权结构，另一方面则是为A股上市定价做好准备。同时，市场也流传出万达引进的战略投资者为建银国际。
　　与此同时，上海地产龙头企业绿地集团于今年初始即开始大量的土地扩张，其于2月份将天津一块1100亩的地块收入囊中。而就在1月份，绿地亦称其在上海嘉定、宝山、徐汇等区域有将近100万平方米的住宅、商办项目及上海真如中心项目正在洽谈当中。
　　目前有消息称绿地集团土地储备已逾4000万平米，已成为继碧桂园及恒大之后国内又一家土地储备超过4000万平米的房地产企业，据悉，绿地还计划在环渤海地区购入多个项目。
　　尽管此前张玉良在接受媒体采访时表示绿地上市计划将延期，但仍有分析人士认为，绿地在2008年末至2009年购入的土地质量颇高，不排除是为其上市积极做准备。
　　与此同时在国内A股市场方面，中建股份已获批的400亿IPO计划目前仍尚未进行，此外，复地、富力、首创等多家H股上市公司的回A计划也并未暂停。但有分析人士认为就目前复地、富力及首创在H股市场的股价有的已经低于其净值，因而其现时回A并不可行。
　　目前市场人士仍认为当前A股上市的核心问题仍是IPO规模问题。事实上，就绿地、富力、万达等预备A股IPO的房地产企业而言，其IPO融资规模仍然偏大，证监会未必会将其纳入IPO开闸后的首批批准名单。
　　但分析人士同时认为，与大多数2007年扩张的房地产企业不同，在2008年及2009年选择上市的绿地集团在重启IPO后被批准上市的可行性更大，原因是其在2008-2009年的扩张中，绿地获得的资产相对优良，且现金流相对充裕。

　　难点：H股
　　在房企排队A股IPO的同时，恒大等企业近期亦表示并未放弃其在香港的上市计划。此外，据了解，星河湾、光大地产等多家计划上市的房地产企业目前正密切关注香港市场，以便择机上市。
　　但分析人士依然认为当前H股市场的IPO的核心难题依然在于两点，首先是当前投资者对内地房地产股的接受程度，另一方面则在于当前H股市场对内地房地产股的估值已经低于其净值，在此基础上新股IPO很难达到其融资目的。
　　此外，近期著名评级机构标准普尔及穆迪投资在接受观点地产网访问时均表示当前资本市场对目前国内房地产H股上市公司的流动性感到担忧。他们均认为稳健的扩张策略及资金流动性是市场评估房地产上市公司信用的核心依据。
　　但事实上，市场分析人士认为，以恒大为代表的预备在2008年H股上市的房地产公司当中，其流动性远比目前纳入标普与穆迪评级系统的多家评级展望负面的公司更为严重。
　　“应该说目前被标普纳入负面评级的合生、绿城等国内H股房地产上市公司在2007年及2008年的扩张策略远没有恒大等预备上市公司激进，而其面临的各类境外债务亦不比恒大这样大的压力。其认为恒大上市暂停后的新一轮私募的所产生的债务负担依然沉重，而此前于2006年形成私募债务亦可能未完全解决。”
　　该分析人士表示。如果真是如此的话，恒大重启IPO的市场历程将经受考验。

    广东省质监局公布的商品房专项监督抽查结果表明，随着房价的下跌，楼盘品质也同步下降。多家大型开发商牵涉其中。
　　2008年是中国房地产的降价元年，但伴随着房价下跌，商品房的品质也在同步下降。著名房产律师杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，今年来有关质量问题的房产法律纠纷案件数量，较往年同期激增30%。
　　广东省质监局近期公布了2008年对广东部分商品楼等工程质量的专项监督抽查结果，佛山的高明碧桂园2期、中海文华熙岸花园1期、水悦城邦，广州的罗马家园，珠海的中天维港、仁恒星园等大型房地产企业开发的楼盘被列入“黑名单”。
　　其实，商品房“低质风”正在全国范围蔓延。除了碧桂园，保利、珠江等开发商的楼盘因质量问题也被曝光，万科在上海开发的金色雅筑也因质量欠佳被当地媒体曝光。

　　碧桂园遭遇“建材门”
　　根据广东省质监局的抽查报告，碧桂园佛山高明2期项目使用的单相三极插头，在耐热、耐燃等测试中不符合安全要求。“在一定的使用条件下，可能产生热变形过度，危及安全甚至引发火灾的危险。”因此，质监局要求立即整改。
　　除了这起事件，碧桂园在其他城市的一些项目，也因各种质量问题而被曝光。《中国质量万里行》杂志曾报道，碧桂园广州凤凰城的房子存在货不对版问题。客厅、卧室、厕所、厨房的装修，都与当初展示的样板间相去甚远：原本是两个洗手盆，只剩下了很小的一个；原本是装满的吊橱柜，结果只剩下了一半；样板房洗手间的沐浴门，在部分住户的房中不见了……
　　台山碧桂园的房子也出现墙壁裂缝、渗水、漏水等问题。连碧桂园在广东省外的第一个项目——长沙碧桂园1期，也曝出质量问题，并可能导致了销量不佳。

　　万科遭遇“隔音门”“漏水门”
　　万科在上海开发的金色雅筑，被媒体曝光，其采用建筑周期较短的新技术，导致了“隔音门”、“漏水门”等多种质量问题。
　　据报道，目前已交房的万科金色雅筑部分楼房存在隔音问题。楼上、楼下，邻居隔壁相互都能听到对方房间里发出的声音。浴室渗水现象也有出现。更有甚者，部分浴室漏水还会渗到卧室和临近卫生间的书房。
不过，万科上海公司正就金色雅筑的质量问题进行整改，通过在墙壁内加入 “隔音棉”、加涂防水层等措施，彻底解决了房屋的质量问题。附近的二手房中介表示，彻底整改金色雅筑的质量问题，才有利于挽回万科的声誉，并确保业主的利益。

　　保利西子湾遭遇“拒收门”
　　保利地产在2008年底也因开发的楼盘出现质量问题而被曝光。它开发的国内首个限价房项目——保利西子湾，非但没能得到业主的好评，反而是批评不断。一个重要的原因就是房屋质量存在严重问题。
　　广州白云区建设工程质监站出具的《质量验收意见书》称：部分外墙及室内出现裂缝；部分窗未打防水胶，部分墙面裂缝修复后存在色差，部分厨房墙面饰面砖存在空鼓。该项目被要求全面检查，落实整改。
西子湾业主在致当地媒体的一封公开信中认为，保利在装修房屋时偷工减料，以次充好，将原来规划的真空垃圾管项目取消；厨房的柜子后面不贴瓷片，钢质防护门改为木质防护门；门窗、阳台护栏、铁门生锈掉漆；部分楼宇内、外墙壁裂缝，存在着严重的安全隐患。水电和设施的安装缺陷、上灰等做工粗糙问题，更是不胜枚举。

    自从市场销售回暖，以及政策导向出现松动，香港和内地的上市股价纷纷造好。例如万科A、保利地产等主流地产股，股价已经和大市近4000点时的价格持平。而香港内房股如富力地产、中海发展等，从最低位反弹至今，涨幅也超过了150％。
　　不过，在一片回暖的景象之中，却有越来越多的上市房企的年报出现负面因素。3月4日，因为市场近日盛传内地房地产市场将获中央提出的新的刺激措施，导致众多内房股大幅飙升。内地和香港的地产股涨幅都在8％~10％之间。但今日以重庆、成都为重要基地的开发商中渝置地却发出盈利警告，预料去年因土地及制造业务录得商誉减值而录得亏损，股价半日急挫11.19％至1.27元。继续带来香港中小地产股股价跳水。
　　尽管中渝置业在内地名气不大，但是其主席周松桥在西南地区却有“重庆李嘉诚”之称。该公司在2007年末曾经和信和置业及名人富豪刘銮雄旗下的华人置业宣布，联合开发重庆江北区约42亿元的地王项目。它截至去年中期，旗下还有1240万平方米的土地储备，可以列入香港内房股土地储备的前10名。
　　中渝置地的盈利警告称，预计截至去年底年度业绩将录得亏损，主要由于全球经济下滑令公司旗下土地权益及制造业务需作商誉减值，将成为年内预期亏损的大部分。它在去年中期，就已经将2008年的销售目标从年初的96万平方米下调至约15万平方米，减幅达84.3%。
　　与中渝置业同样发布盈利警告的，除了区域性开发商之外，还有不少全国性知名开发商。比如绿城中国、上海复地、奥园集团、合景泰富、瑞安建业等。即使是一些背靠大树乘凉的地产股，也同样发布了盈利预警。其中包括服务于新鸿基证券的联合地产、为多家全国性主流开发商提供一手代理服务的合富辉煌等。
　　在内地上市的地产公司的情况也不容乐观，据天相投顾的统计数据显示，截至2月25日，发布业绩预告的62家房地产公司，其中预增和预盈的分别为25家和6家，而预降和预亏的公司占到46.77%，分别为17家和12家。在已经发布年报的公司中，曾经被视为杭州黑马地产股的广宇发展，已经宣布去年亏损3900万元左右。
　　从发布盈利预警的公司来看，其亏损的原因大概有三方面：原定2008年竣工的数个物业发展项目出现工程延期；期内内地物业市场下滑导致若干项目销售表现受到不利影响；银行贷款增加导致财务费用上升。
　　而广宇发展的亏损和瑞安建业的亏损原因则另有缘故。瑞安建业的预警归咎于股权投资的失利。其公告称，由于公司持有的9.46%的瑞安房地产股价大幅下挫，预期将对公司截至去年底的财务业绩产生不利影响。具体分析造成广宇发展亏损的主要原因，很大程度上是因为公司对应收款和其他应收款计提了1.63亿元的减值准备，资产减值损失同比增长高达813.63%。
　　从事一手代理业务为主的合富辉煌则表示，全球经济及金融市场的持续不景气，严重影响了中国房地产市场的交投。预期中国房地产疲弱等负面因素加上二手房业务营运成本增加对公司盈利产生了不利影响。
 

    近日，有消息称，金融街正在考虑对集团住宅开发方面的资产进行置换，或者会换回一些商务资产，并且已经与一些公司进行接洽。
　　昨日，记者致电金融街董事会秘书于蓉，于蓉否定了上述传闻，并表示集团所拿住宅项目的时间大部分集中于2005年前后，目前正是开发阶段。不可能将其整体置换出去。

　　传言的弦外之音
　　尽管于蓉将上述传言斥为“流言蜚语”，但“空穴未必来风”。从金融街近期的一些动作和消息上，不难看出，该集团重新回到了以商务地产为主的老路上。
　　去年年底之前一段时期，金融街花费近40亿元人民币在北京市场上斩获多块土地，分别是德胜国际中心、美晟国际中心、复兴门项目以及石景山区衙门口地块项目。其中绝大部分为商务地产，单就石景山衙门口住宅、公建用地而言，公司早于2007年下半年开始涉猎，最终的获取无非是前期战略的一个延续。
　　去年12月，于蓉在接受本报记者采访时便表示，专注于商务地产是公司一贯的发展策略，而北京中心城区的商务地产属于稀缺资源，抗风险能力很高。另外她也表示，公司2008年以来在土地市场上是非常谨慎的，仅仅关注于北京中心城区的商务地产项目。
　　换句话说，自2008年开始，金融街除了已经获得或者涉猎的住宅用地外，将所有的新增土地资源全部集中于商务地产方面，尤其是北京商务地产方面。
　　然而，在2008年之前的两三年，金融街的策略显然不仅注重商务地产，而是将眼光投向全国，更投向住宅市场，先后在天津等多个城市获得项目，更多次参与各地的土地竞标，其中包括赫赫有名的长沙地王项目。彼时，公司的战略中便已经包括了住宅开发。
　　截止到2008年12月，金融街现有土地储备总规划建筑面积约为580万平方米，其中北京地区约140万平方米，惠州约220万平方米，天津约58万平方米，南昌约77万平方米，重庆约85万平方米。 其中商务地产项目投资占总项目储备总投资的比重约60%。
　　在本轮房地产下调行情中，住宅首当其冲受到了冲击，金融街收缩战线，回归商务地产的意图十分明确。于蓉针对此前一段时间的地产形势，在接受媒体采访时便表示，公司将密切关注房地产市场变化，及时调整应对措施，未来3年总体发展规划仍将专注商务地产领域开发，实行区域聚焦和产品聚焦策略。

　　若置换，亦有难度
　　实际上，如果金融街真的考虑将住宅开发项目置换成其更擅长的商务地产资源，也并非一件坏事。当然，这并不表明，对于已经拿到的住宅用地，金融街会考虑将其脱手。正如于蓉所言，如果将住宅开发板块放弃，可谓是公司重大策略调整，是要上报给董事会进行讨论和决议的，目前并没有这方面的讨论发生。
　　与此同时，针对已经有公司与金融街进行过磋商的传闻，有市场人士则指出了自己的观点，即便有，最终达成的难度也很大。
　　上述人士指出，双方难以达成协议的主要障碍是，住宅开发与持有型物业的盈利方式，和回报率不同。
　　就目前北京市场的持有型物业来说，能够达到年回报率10%的项目寥寥无几，大部分项目的年回报率都集中在7~9个百分点左右。但是这种回报率贵在长期和相对稳定。
　　但住宅不同，住宅开发的投资回报率可以达到25%~30%。考虑到金融杠杆效应，开发企业的年自有资金的回报率可以达到15%~25%。尽管回报率相当高，但是具有周期性。
　　由于回报率和盈利模式不同，企业在权衡住宅与持有型物业的价值时，很难将其放在一个天平上，因此很难达成一致。
　　当然，于蓉也表示，不排除在项目层面上，与其他公司进行合作。
　　另外，虽然手中尚有部分住宅项目，但整个金融街的资金状况非常良好。2008年该公司通过增发募集80亿左右资金。目前还拟发行10亿元短期融资券、56亿元公司债。因为未来还将获得更加充裕的资金支持。目前剩余土地款在 31.15亿元左右，其中去年16.09亿，今年为10.46亿元。根据其2008年三季度报表显示，公司货币资金达到89.19亿元。扣除21.36亿1年内到期 的非流动负债和1.86亿流动负债后还剩65.97亿。因此，即便是将全部31.15亿元支付完毕，资金压力也不大。公司2009年预计除了出租物业和自营物业的收益外，还将对德外H、德胜门C座、大屯路、后沙峪、天津项目公寓部分、南昌紫金园和惠州项目进行结算。
　　对于目前公司的资金状况，于蓉表现出很强的信心，她不久前表示，目前由于公司现金流的充裕，足以支撑在目前的行情下拿到合适的土地。当然，于也表示目前公司的策略是收缩而不是扩张。

    3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，要促进房地产市场稳定健康发展，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。此种表述是否意味着二套房贷已经完全放开？会不会给银行带来风险？对此，中国银监会主席刘明康在5日人大分组讨论会后接受中国证券报记者采访时表示，二套房贷“没有说放开”。
    中国银监会主席刘明康昨日在出席黑龙江代表团分组讨论的间隙时表示，住房抵押贷款风险始终存在，所以要加强管理。对于有关二套房贷放开的说法，他回应说，“总理报告中所说的二套房是指普通自住型二套房。”
　　这表明，昨日部分媒体误读了政府工作报告中关于房地产部分的表述，相关解读认为官方已经取消了二套房贷限制。而报告中的表述是“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”，这与完全放开二套房贷限制有明显区别。
　　实际上，去年12月国务院出台的相关文件已经明确，已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

    3月5日上午9时，第十一届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，听取国务院总理温家宝作政府工作报告，审查年度计划报告和预算报告。
　　温家宝：三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
　　加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。
　　中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。
　　选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。
　　对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
　　促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。
　　继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。