20余地产公司出年报：半数负债高于50%很缺钱
日期：2009年03月10日 来源：东方早报
昨晚，又有6家地产公司公布2008年业绩，交出的成绩表和前期一样喜忧参半。地产龙头老大万科企业股份有限公司业绩显示其2008年的净利润下跌16.7%。
地价过高造成的风险已经从年报里显现，13个可能存在风险的项目被计提存货跌价准备达到12.3亿元。这个提示通俗的理解就是，万科的13个项目可能要亏钱。
与此同时，一向少有大动作的上海房产国企陆家嘴却是一路安稳，净利润上涨幅度达到接近17%。
到昨天为止，已经披露年报的房企已经超过20家。万科的业绩从一个侧面反映出房企在过去两年的生存现状，高速扩张在遭遇销售量萎缩后，其负效应将延续很长时间。
资金链压力加剧
市场低迷对于房地产公司资金压力的年报中显露明显，在全部房企发布的2008年年报中， 大部分公司现金流量大幅度缩水，综合来看，其现金流缩水幅度超过100%。
从目前已发布的20余家房地产上市公司2008年年报来看，其中12家房企资产负债水平高于50%，包括保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下，且有逐渐下降的趋势。此外，在已披露年报的20家房企中，每股经营现金流为负值的占比超过八成。
房企业绩出现明显分化，净利润增长超过100%的有3家，分别是新湖中宝、万通地产和天房发展。出现业绩增长为负的有8家，分别是广宇发展、泛海建设、银基发展、渝开发、世茂股份和卧龙地产，万科地产，中江地产，金丰投资等。增长幅度最大的为万通地产，净利润同比大增219.78%。而在这16家公司中，去年经营业绩最差要数广宇发展，净利润为负3906.14万元，同比下降178.55%。
即使是业绩表现良好的企业，其资金压力依然不可避免。以保利地产为例，公司年报可以说称得上可喜的一份答卷。数据显示，2008年保利地产营业收入较前年有大幅增长，实现主营业务收入155.20亿元，同比增长91.24%。而2008年保利地产更是加大了储备力度。2008年保利新拓展项目 12个，新增土地储备594万平方米，土地储备数比上年同期净增189万平方米。土地加权楼板价为1032元/平方米，相比2007年下降56.27%。
但是，大量土地储备也增加公司偿债压力。截止2008年底，保利净负债率高达110.37%，同比上涨88.08%。
商品房高库存之忧
对于这些公司来说，2008年的销售萎缩是导致业绩下降的最大因素。
东兴证券研究报告显示，去年房地产行业销售收入与2007年相比减少5000多亿元。2008年，商品房销售面积和商品房销售金额在 2007 年同比增长分别为25.67%和44.34%的高增长情况掉头，分别下降到同比为-18.51%和-18.69%，导致商品房出现较严重的滞销。而截止2008年，商品房竣工面积58502万平方米，基本与2007年58236 万平方米持平。这样2008年底房地产行业商品房存货与2007 年相比增加了近20%，1亿平方米左右。
这种情况下，大量上市公司都面临库存压力。
分析人士表示，交易量的下降已导致房地产开发投资增长由高增长转变为低增长、购置土地和土地开发的增长出现负增长。企业存量房明显增多，资金严重缺乏的状况已导致大部分企业进一步经营开发能力大大地被削弱，并且部分企业可能会经受不住这种长久的压力而存在“休克”的可能。
2009年可能更糟
今年以来，万科、富力、恒大、珠江地产等公司纷纷开展了新一轮的降价。刚刚开盘的富力金禧A3栋，登记客户可以获得9.1折的优惠。而在上个月，恒大地产广州多个楼盘纷纷新装上市，以“成本价”推出市场，与2007年最高峰价格相比最大降价幅度近5成。珠江地产集团总部也宣布，2月28日和3 月1日两天，在全国范围促销。
国家统计局数据显示，截止2008年底，房地产开发投资全年累计金额为30580亿元，同比增长20.97%。全年累计投资已从年初32%左右跌到了年底的20.97%，同比增长回落了三分之一以上。
由于房地产项目运作周期的特殊性，项目对于公司整体成绩的反应往往要持续到两年以后，另外，日趋谨慎的操作态度也将大大影响公司未来的成长潜力。因此，业内人士表示，2009年房地产上市公司的业绩报告可能更加令人担心。
由于商品房销售低迷，2008年企业购置土地和开发土地不断在减少。截止2008年底，全年购置土地面积36785万平方米，同比负增长为9.42%；开发土地面积26033 万平方米，同比负增长为3.12%。
标普信用分析师符蓓表示：“如果2009年房地产市场继续大幅波动，成交量依然低迷，销售价格不断下降(事实上这种情况极有可能出现)，由于很多开发商流动性非常紧张，因此房地产业的违约数量可能将上升。我们预计它们2008年业绩势必疲软，而2009年业绩可能更为糟糕。”
