李嘉诚30亿搅醒沪商业地产 新鸿基追资
日期：2009年03月09日    来源：理财周报

　　香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后，于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。
　　2009年，内地楼市多空博弈的关键年份，李嘉诚这个“风向标”转向多方，无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产，还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产，港资开发商在上海商业物业的争夺战中已是先行一步。
　　与此同时，内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产，在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业，这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地，还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份，如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。

　　内地最大项目即将破土 李嘉诚看多沪上商业物业
　　在2009年的头两个月，李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上：1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺，将浦东御翠园200多幢出租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动，曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。
　　3月初始，李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇在近日对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表明，该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。
　　消息公布之后，投行瑞银将长江实业的评级升至“买入”，并将其目标价锁定在75.9港元。
　　对于长实真如项目即将开工的消息，真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向记者表示，长实确实已经拿到部分施工许可证，真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。
　　长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示，“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实，但具体进度目前不便公开。”
　　“作为香港的龙头地产商，长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心，对于内地，尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。
　　不过麦德光认为，该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用，因为商业地产初期租金的收益率不会很高，大约在10%-15%左右，至少需要10年时间来精耕细作。另外，房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。
　　根据上海市规土局的公开资料，长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056元，总建筑面积近100万平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为，按照每平米售价2万的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。
　　另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》，真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心，前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心，而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

　　港资开发商布局沪上商业物业
　　“真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。
　　无独有偶，瑞银也在2月末发布的研究报告中表明，长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商，能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。
　　麦德光表示，长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目，商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目，相比起内地和香港的竞争者，有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下，相比起内地房企动辄50%的资产负债率，长实现金流充裕，无需过度举债，这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲，长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报，发挥商业地产“熨平经济周期”的功能。
　　除了长实以外，其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。
　　在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中，其投资额比例由现在的17%提升至30%，投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。
　　新鸿基2007/2008年报显示，截至2008年9月止，公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米，建成的10%土地均用作高档商用物业，其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中，近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中，新鸿基位于上海陆家嘴核心的上海国金中心已于2008年11月封顶，看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。
　　但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企，但根据WIND统计，截至2009年3月4日，新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍，而长实的这一数据为78.09倍。
　　而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元)，超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。
　　广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示，政府已经在力推安居房，宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前，内地住宅地产的投资回报率大概为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。”
受困高企存量住宅

　　内地房企商业物业转向有心无力
　　李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口，越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。
　　“发展商业地产是绿地的长期规划。”绿地集团办公室主任助理王晓东对理财周报记者表示，“绿地目前在上海的商业项目体量在50%左右，高于全国约30%的比例。”
　　王晓东透露，绿地有意加入真如项目的开发，目前仍与有关部门进行初步接触。
　　另外，具备“A+H”股优势的世茂股份的商业地产注资进程已过大半。世茂股份2008年报显示，国内已有9家地产公司完成股东变更的工商登记手续，还剩2家物业资产尚未过户。
　　记者联系世茂股份的董秘葛红卫，他表示“注资进程正在进行中，期间的具体进展不便透露”。
　　不过，假如注资方案如期完成，世茂最终将获得总建筑面积超过400万平方米的商业土地储备，总量将超越陆家嘴、浦东金桥等一线地产上市公司，成为名副其实的商业地产龙头。
　　然而，内地开发商在商业地产的征途亦困难重重。
　　首先，高库存的商品住宅房难以在短时间内消化，开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示，2008年前11个月商品房销售面积为4.9亿平方米，同比减少18.3%；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎缩，供给放量，内地开发商库存越压越高，手头也越来越紧。截至2009年底，某机构系统预期市场上的商品住宅房存量将至少达到2000万平方米。
　　另外，国家力推保障性房源，在建的项目也要求小户型达到一定比例，这大大压缩了内地房企商品住宅开发的收益率，也挑战了内地开发商依赖资金快速滚动的住宅开发模式。日前，国务院总理温家宝更在两会上表示，中央政府在2009年将投资总额9080亿元用于保障性住房等经济社会发展的薄弱环节。
　　并且，由于前两年的激进拿地策略，国内房企的资金链都异常紧绷，这令他们的商业地产扩张之路阻碍重重。以世茂股份为例，公司在2008年实现营业收入4.77亿元，与上年同期相比减少7.64亿元，减少幅度为61.55%；实现营业利润1.23亿元，与上年同期相比减少1.24亿元，减少幅度为50.14%。
　　而同为世茂集团旗下的姐妹公司世贸房地产情况似乎更为糟糕，根据标准普尔在3月发布的中国房地产报告，世茂房地产被评为“负面”。由于世茂房地产的举债将陆续于2010年到期，以现有的现金流计算，届时世茂将不得不面对近50亿资金缺口。
　　连续两年营业收入、营业利润缩减，世茂股份仍在年报中预估2009年的利润将达5.2亿元，利润超过4亿元。面对结果未知的注资进程，以及在几年内无法产生现金流的待建商业项目，葛红卫向记者解释，“还是会来自老项目的销售”。根据公开资料，世茂2008年的主营销售项目包括两个分别位于南京和福州的住宅项目。
　　然而自2月始，上海商品住宅的量升价跌令越来越多的开发商参与到存量房销售的价格战中。对此，大福证券研究部人士表示，世茂如果不降价恐怕很难实现其预期销售收入。据了解，上海2月商品住宅销售总成交量环比增长33.6%，同比增幅50.5%。同时，成交均价达1.2万元/平方米，环比下跌10.9%。
　　业内资深人士认为，旗下商业地产业务的拆分反而可能为其发展带来一系列困难：首先，世茂在大本营香港从未接手过酒店业务之外的商业地产，开发经验不足；另外，世茂的竞争对手很多，包括内地的本土开发商和香港的大开发商；最后，注资过程牵扯到控股权和资产划分的问题，如何在不影响大股东利益的基础上分得合理，是世茂股份成功转型商业地产龙头的关键。