房地产振兴方案已提交两会 商会主管部门分歧
日期：2009年03月08日     来源：中国经济网

　　虽然未被纳入“十大产业振兴规划”，但房地产业寻求进一步政策支持的努力却仍在继续。据参与制订房地产振兴规划方案的专家透露，振兴方案草案中的一部分主要内容已经以提案的形式递交两会。
　　记者进一步了解到，有关振兴房地产的提案来自于全国工商联房地产商会，其中，《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》将作为“书面发言”印发给所有参会代表。
　　此前，房地产商会积极参与了房地产振兴规划方案的编写制订工作。
　　“房地产没能搭上产业振兴的班车，但仍想借助两会的渠道谋求更为宽松的政策空间。”一位北京的房地产业界专家认为，该提案将是业界在两会上提出“振兴房地产”的惟一声音。
 
　　振兴方案分拆变提案
　　据了解，两会召开之前，房地产商会准备了《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》、《关于积极促进绿色建筑发展的提案》，以及一份在REICO报告基础上形成的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》，并于2月24日决定以此作为工商联的团体提案递交全国政协。
　　商会工作人员透露，这两份提案是结合对地方商会、会员企业的调研，经过了大量的讨论和反复修订后制定的。而看过该提案的业内专家认为，提案主要是希望能重建房地产市场信心，并获得进一步的政策支持。
　　“此前的振兴规划是一个五年规划，梳理了行业发展的总体思路，对房地产产品进行了分类阐述。而本次则是根据两会对提案的要求，主要着重于政策建议，针对性较强，与房地产振兴规划的思路一脉相承。”上述业内专家表示。
　　提案认为，各级政府纷纷出台的各种刺激政策，虽然在一定程度上解决了短期的市场问题，但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍。“房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策，房地产开发企业潜在金融风险集中的制度性因素仍然存在。”一位商会专家表示。
　　不容乐观的情况是，有数据显示，全国空置房屋的数量将会出现较快上升，2008年末商品房空置面积达到1.64亿平方米；业内预计，2009年有可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍。
　　为此，该提案提出降低房地产税收，以降低市场交易成本，振兴交易量；适时调整或取消土地增值税；改革土地招拍挂制度；拓宽商业地产融资渠道，尽快开放REITs通道的政策建议。
　　“商会的提案主要是强调房地产业的振兴，解决目前存在的突出问题，针对性较强。虽然政策的进一步宽松对短期和长期都会有好处，但更应该形成真正的体系化。”一位接近建设部的专家对本报记者表示。

　　住建部：长期规划房地产
　　“目前看来，商会的建议与主管部门的公开表态有些许差异，”一位不愿意透露姓名的业内分析人士认为，“这直接源于两方对市场认识上的不同。”
　　商会认为目前房地产市场衰退的形势已经非常严峻。其提案中的数据表明，春节后的1月28日至2月2日的6个交易日里，上海楼市仅成交了230套商品住宅，与去年同期相比下滑26%，在节后的6个交易日里只有1个楼盘推出69套房源，而去年同期则有5个楼盘推出881套房源。同期，北京、深圳、广州的成交量分别下滑95.5%、83.7%和12.5%。
　　而在本周，住房和城乡建设部副部长齐骥在公开场合透露，建设部在春节后曾秘密地派了若干个调查小组到十几个大、中城市做了一次摸底，发现商品房的销售量都在逐步地上升；还有楼盘的销售价比去年同期还高。
　　“此前国家出台的房地产市场政策效果正在显现，近期不会再出台任何新的房地产调控政策。”齐骥明确表示。
　　同时，住建部认为房地产业没有列入振兴规划是意料之中的事情，在目前的契机下，更应着手建立房地产发展的中长期规则。“不是说房地产不要发展，而是更需要一个中长期规划，把市场关系、二手房流通等问题理顺，对发展方向有一个明确的指导意见。”齐骥说。
　　另外，据接近中国房地产业协会的知情人士透露，目前房协正在筹备即将召开的会员大会，近期并没有新的建议和动作。“房协认为房地产市场需要的是一个长期规划，近期也不会再出台新的政策了。这与商会有一些分歧。”
　　但在去年，正是在房协和商会两个组织的共同呼吁与建议下，政府出台了一系列针对房地产市场的松绑政策。
　　“发展商一方面价格还在那儿坚挺着，你说让政府去救市，这不是很滑稽吗？”作为开发商代表，王石与齐骥共同接受媒体采访时表示，现在的房地产市场还没有到很糟糕的程度，还远不像美国那样一降再降。

　　首次向社会公开房价成本
　　房价是一个绕不开的话题。按照行业主管部门的思路，接下来的工作仍然是“引导房地产开发企业积极应对市场的变化，主动采取措施，通过合理的价格促进住房销售”。
　　事实上，正是“高房价”、“暴利”等坏名声影响了房地产振兴规划的出台。有消息透露，建设部向国务院上报房地产振兴规划时，也是斟酌再三，最后将“振兴”二字划掉，改为“房地产长期发展规划”，其原因也是为了避免舆论的反弹和民众的反感。然而，该规划最终未能获批。
　　但在房地产商会的提案中，正力图通过对房价成本公开的方式，摆脱掉笼罩在房地产行业头上的“暴利”阴影。
　　据知情人士透露，从2008年7月至10月，房地产商会对“房地产企业的开发费用”的结构和分布进行了深入调查和分析研究，披露当前形势下房地产企业的真实盈利情况。
　　这份一并提交给两会代表的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》中显示，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半(49.42%)流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。
　　“数字确实比较惊人，这也是房地产行业第一次向社会公开房价成本。”分析人士指出。
　　一位接受调研的开发商表示，政府是房地产业十年高速发展最大的受益方，由于政府所得部分在成本当中是刚性的，是造成房价居高不下的主要原因，相对也降低了公众的购买力，“所以说，房地产行业不景气，受损失最大的首先是政府财政收入”。
　　对此，财政部财政科学研究所副所长刘尚希坦言，房地产形势不好，现在地方财政的压力确实很大，2009年1月地方政府土地收入已经是负增长。
　　而对于企业剩余的真实情况，该调研还做了进一步说明。以单个城市分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。
　　“这份调研报告的数字和结论非常重要，如果能够被两会代表认可，将很大程度上影响接下来的政策走向。”北京的专家对本报记者表示。
　　而另一方面，在分析人士看来，国务院总理温家宝在政府工作报告中对房地产重要地位的再次强调，是一个可以对政策放宽保持谨慎乐观的信号。