金融街否认资产置换传闻
日期：2009年03月06日    来源：第一财经日报

    近日，有消息称，金融街正在考虑对集团住宅开发方面的资产进行置换，或者会换回一些商务资产，并且已经与一些公司进行接洽。
　　昨日，记者致电金融街董事会秘书于蓉，于蓉否定了上述传闻，并表示集团所拿住宅项目的时间大部分集中于2005年前后，目前正是开发阶段。不可能将其整体置换出去。

　　传言的弦外之音
　　尽管于蓉将上述传言斥为“流言蜚语”，但“空穴未必来风”。从金融街近期的一些动作和消息上，不难看出，该集团重新回到了以商务地产为主的老路上。
　　去年年底之前一段时期，金融街花费近40亿元人民币在北京市场上斩获多块土地，分别是德胜国际中心、美晟国际中心、复兴门项目以及石景山区衙门口地块项目。其中绝大部分为商务地产，单就石景山衙门口住宅、公建用地而言，公司早于2007年下半年开始涉猎，最终的获取无非是前期战略的一个延续。
　　去年12月，于蓉在接受本报记者采访时便表示，专注于商务地产是公司一贯的发展策略，而北京中心城区的商务地产属于稀缺资源，抗风险能力很高。另外她也表示，公司2008年以来在土地市场上是非常谨慎的，仅仅关注于北京中心城区的商务地产项目。
　　换句话说，自2008年开始，金融街除了已经获得或者涉猎的住宅用地外，将所有的新增土地资源全部集中于商务地产方面，尤其是北京商务地产方面。
　　然而，在2008年之前的两三年，金融街的策略显然不仅注重商务地产，而是将眼光投向全国，更投向住宅市场，先后在天津等多个城市获得项目，更多次参与各地的土地竞标，其中包括赫赫有名的长沙地王项目。彼时，公司的战略中便已经包括了住宅开发。
　　截止到2008年12月，金融街现有土地储备总规划建筑面积约为580万平方米，其中北京地区约140万平方米，惠州约220万平方米，天津约58万平方米，南昌约77万平方米，重庆约85万平方米。 其中商务地产项目投资占总项目储备总投资的比重约60%。
　　在本轮房地产下调行情中，住宅首当其冲受到了冲击，金融街收缩战线，回归商务地产的意图十分明确。于蓉针对此前一段时间的地产形势，在接受媒体采访时便表示，公司将密切关注房地产市场变化，及时调整应对措施，未来3年总体发展规划仍将专注商务地产领域开发，实行区域聚焦和产品聚焦策略。

　　若置换，亦有难度
　　实际上，如果金融街真的考虑将住宅开发项目置换成其更擅长的商务地产资源，也并非一件坏事。当然，这并不表明，对于已经拿到的住宅用地，金融街会考虑将其脱手。正如于蓉所言，如果将住宅开发板块放弃，可谓是公司重大策略调整，是要上报给董事会进行讨论和决议的，目前并没有这方面的讨论发生。
　　与此同时，针对已经有公司与金融街进行过磋商的传闻，有市场人士则指出了自己的观点，即便有，最终达成的难度也很大。
　　上述人士指出，双方难以达成协议的主要障碍是，住宅开发与持有型物业的盈利方式，和回报率不同。
　　就目前北京市场的持有型物业来说，能够达到年回报率10%的项目寥寥无几，大部分项目的年回报率都集中在7~9个百分点左右。但是这种回报率贵在长期和相对稳定。
　　但住宅不同，住宅开发的投资回报率可以达到25%~30%。考虑到金融杠杆效应，开发企业的年自有资金的回报率可以达到15%~25%。尽管回报率相当高，但是具有周期性。
　　由于回报率和盈利模式不同，企业在权衡住宅与持有型物业的价值时，很难将其放在一个天平上，因此很难达成一致。
　　当然，于蓉也表示，不排除在项目层面上，与其他公司进行合作。
　　另外，虽然手中尚有部分住宅项目，但整个金融街的资金状况非常良好。2008年该公司通过增发募集80亿左右资金。目前还拟发行10亿元短期融资券、56亿元公司债。因为未来还将获得更加充裕的资金支持。目前剩余土地款在 31.15亿元左右，其中去年16.09亿，今年为10.46亿元。根据其2008年三季度报表显示，公司货币资金达到89.19亿元。扣除21.36亿1年内到期 的非流动负债和1.86亿流动负债后还剩65.97亿。因此，即便是将全部31.15亿元支付完毕，资金压力也不大。公司2009年预计除了出租物业和自营物业的收益外，还将对德外H、德胜门C座、大屯路、后沙峪、天津项目公寓部分、南昌紫金园和惠州项目进行结算。
　　对于目前公司的资金状况，于蓉表现出很强的信心，她不久前表示，目前由于公司现金流的充裕，足以支撑在目前的行情下拿到合适的土地。当然，于也表示目前公司的策略是收缩而不是扩张。